Acheter un appartement neuf à Paris coûte nettement plus cher que dans l’ancien : au premier trimestre 2026, le prix moyen de réservation d’un logement neuf en collectif à Paris atteint 14 170 € le mètre carré, selon l’enquête officielle sur la commercialisation des logements neufs (SDES). Dans le même temps, le prix médian de l’ensemble des appartements vendus à Paris, neufs et anciens confondus, varie de 8 483 € le mètre carré dans le 19e à 14 583 € dans le 6e (données DVF de la DGFiP). L’offre neuve est rare, ce qui change la façon de chercher, de financer et d’investir. Voici les chiffres officiels pour les vingt arrondissements de la capitale, ce qu’ils disent vraiment, et les règles à connaître avant de réserver.
Le prix de l’immobilier neuf à Paris en 2025-2026
La seule statistique publique propre au neuf est l’enquête trimestrielle sur la commercialisation des logements neufs (ECLN), publiée par le service statistique du ministère chargé du Logement. Elle mesure le prix moyen au mètre carré des logements réservés par des particuliers dans les programmes de promoteurs.
| Trimestre | Prix moyen de réservation (collectif, Paris) | Logements réservés |
|---|---|---|
| T1 2025 | 13 324 €/m² | 24 |
| T2 2025 | 13 922 €/m² | 17 |
| T3 2025 | 12 824 €/m² | 24 |
| T4 2025 | 13 329 €/m² | 19 |
| T1 2026 | 14 170 €/m² | 35 |
Source : SDES, enquête ECLN, données départementales publiées sur data.gouv.fr (dernier trimestre disponible : 1er trimestre 2026).
Deux enseignements. D’abord, les volumes sont très faibles : quelques dizaines de réservations par trimestre dans tout Paris. Un prix moyen calculé sur si peu de ventes varie fortement d’un trimestre à l’autre selon les programmes commercialisés, il faut donc le lire comme un ordre de grandeur. Ensuite, sur l’ensemble de 2025, la moyenne pondérée par le nombre de réservations ressort autour de 13 300 €/m² : le neuf parisien se situe durablement au-dessus de 13 000 €/m².
Prix des appartements par arrondissement
Il n’existe pas de statistique officielle du prix des logements récents à l’échelle des arrondissements : les ventes de logements neufs sont trop peu nombreuses pour être publiées à cette échelle. La référence publique la plus fine est la base DVF (demandes de valeurs foncières) de la DGFiP, qui recense les ventes enregistrées chez les notaires. Le tableau ci-dessous donne le prix médian au mètre carré de l’ensemble des appartements vendus, neufs et anciens, sur la période de juillet 2021 à juin 2026.
| Arrondissement | Prix médian au m² (appartements) | Nombre de ventes |
|---|---|---|
| 1er | 12 524 € | 1 579 |
| 2e | 11 442 € | 2 145 |
| 3e | 11 944 € | 3 420 |
| 4e | 12 858 € | 2 672 |
| 5e | 12 080 € | 4 406 |
| 6e | 14 583 € | 4 029 |
| 7e | 14 286 € | 4 707 |
| 8e | 12 318 € | 3 244 |
| 9e | 11 087 € | 5 799 |
| 10e | 9 750 € | 7 818 |
| 11e | 10 263 € | 12 481 |
| 12e | 9 444 € | 8 399 |
| 13e | 9 020 € | 7 447 |
| 14e | 9 808 € | 7 853 |
| 15e | 9 948 € | 15 808 |
| 16e | 11 188 € | 12 441 |
| 17e | 10 559 € | 12 986 |
| 18e | 9 250 € | 15 476 |
| 19e | 8 483 € | 8 016 |
| 20e | 8 750 € | 10 012 |
| Paris | 10 116 € | 150 738 |
Source : « Statistiques DVF », data.gouv.fr, mise à jour du 21 octobre 2026 (ventes de juillet 2021 à juin 2026, neuf et ancien confondus).
Comment lire ces chiffres pour un projet dans le neuf
Ces médianes portent sur une période de cinq ans et sont tirées par l’ancien, qui représente l’immense majorité des ventes. Elles servent à comparer les arrondissements entre eux, pas à estimer le prix d’un logement neuf. En VEFA, le prix dépend surtout du programme : étage, exposition, balcon, loggia ou terrasse, place de parking, performance énergétique. En pratique, l’écart entre la moyenne du neuf parisien et la médiane de l’arrondissement est le plus marqué dans les arrondissements où l’ancien est le moins cher, comme le 19e, le 20e ou le 13e.
Trois budgets types pour un deux-pièces de 45 m²
Ces calculs simples, hors frais et hors stationnement, montrent l’ordre de grandeur des budgets :
| Hypothèse | Prix au m² retenu | Budget pour 45 m² |
|---|---|---|
| Médiane des appartements du 19e (DVF) | 8 483 € | 381 735 € |
| Médiane des appartements du 15e (DVF) | 9 948 € | 447 660 € |
| Moyenne du neuf à Paris, 1er trimestre 2026 (ECLN) | 14 170 € | 637 650 € |
Le surcoût se paie en partie à l’achat, mais il s’accompagne de frais d’acquisition réduits, de normes énergétiques récentes et de garanties de construction que l’ancien n’offre pas. C’est cet ensemble qu’il faut comparer.
Studio, deux-pièces, terrasse : ce que propose un programme parisien
Selon les programmes, l’offre va du studio au cinq-pièces : les petites surfaces répondent surtout à la demande locative, les trois-pièces et plus aux familles. Les prestations pèsent lourd dans le prix : un balcon, une loggia ou une terrasse, un jardin privatif en rez-de-chaussée, un étage élevé ou une vue dégagée se paient, tout comme une place de parking en sous-sol, souvent vendue à part.
Pour comparer deux offres dans une nouvelle résidence, ramenez toujours le prix à la surface habitable, puis ajoutez le prix du parking et des annexes. Vérifiez aussi la date de livraison prévue, le cadre de vie du quartier (transports, écoles, commerces) et les projets urbains alentour, qui comptent pour la valeur de l’appartement à long terme.
Quel arrondissement choisir pour acheter dans le neuf ?
Le choix de l’arrondissement dépend d’abord de votre projet. Pour une résidence principale, la vie de quartier, les transports et les écoles comptent autant que le prix au mètre carré.
- Ouest parisien (15e, 16e, 17e) : marché familial, prix médians de 9 948 € à 11 188 € le mètre carré selon DVF ; les appartements avec balcon, terrasse ou jardin y sont recherchés.
- Nord et est (18e, 19e, 20e) : prix médians les plus bas de la capitale (de 8 483 € à 9 250 €), avec des opportunités dans les secteurs en renouvellement urbain et, parfois, la TVA réduite en quartier prioritaire.
- Sud (13e, 14e) : prix médians de 9 020 € et 9 808 €, deux arrondissements où le Cabinet IGC propose des programmes.
Au-delà du périphérique, les villes de la petite couronne, de Saint-Ouen à Montreuil en Seine-Saint-Denis, ou les communes des Hauts-de-Seine, offrent d’autres opportunités en Île-de-France, avec des prix et une offre à comparer au cas par cas.
Côté rentabilité, un studio ou un deux-pièces se loue plus facilement, mais le loyer plafonné du dispositif Jeanbrun limite le rendement. La location meublée en LMNP obéit à une fiscalité propre et à d’autres contraintes, l’encadrement des loyers parisien s’appliquant aussi aux meublés.
Où trouver des programmes neufs à Paris
Les terrains disponibles sont rares dans la capitale. Les programmes neufs se concentrent sur les secteurs en renouvellement urbain et sur des opérations plus petites dans les arrondissements centraux et de l’ouest, parfois issues de la transformation d’immeubles existants. Le Cabinet IGC sélectionne des programmes immobiliers du nord (9e) au sud (13e, 14e) et à l’ouest (15e, 16e, 17e) de la capitale :
- programme immobilier neuf à Paris 9e ;
- programme immobilier neuf à Paris 13e ;
- programme immobilier neuf à Paris 14e ;
- programme immobilier neuf à Paris 15e ;
- programme immobilier neuf à Paris 16e ;
- programme immobilier neuf à Paris 17e.
La liste à jour figure sur la page programmes immobiliers neufs à Paris. Pour élargir la recherche, regardez aussi les villes limitrophes d’Île-de-France, en Seine-Saint-Denis ou dans les Hauts-de-Seine, comme Montreuil ou Saint-Ouen, où des programmes neufs sont également commercialisés.
Un projet dans le neuf à Paris ?
Un conseiller du Cabinet IGC étudie votre budget, votre financement et les programmes disponibles. Premier rendez-vous gratuit et sans engagement.
Acheter sa résidence principale dans le neuf à Paris
Des frais d’acquisition réduits
Pour un logement vendu par un promoteur, la taxe de publicité foncière est de 0,71 %, contre un taux global pouvant aller jusqu’à 6,32 % des droits de mutation dans l’ancien entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 (source : impots.gouv.fr). S’y ajoutent dans les deux cas les émoluments du notaire, fixés par un barème réglementé, et la contribution de sécurité immobilière de 0,1 %. Sur un achat parisien, la différence se chiffre en dizaines de milliers d’euros.
Le prêt à taux zéro
Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro finance l’achat d’un logement neuf, en appartement comme en maison, sur tout le territoire, jusqu’au 31 décembre 2027 (source : service-public.gouv.fr). Il est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes, et soumis à des plafonds de ressources : à Paris, 49 000 € pour une personne seule et 102 900 € pour un foyer de quatre personnes.
À Paris, le point clé est que le PTZ est calculé sur un coût d’opération plafonné, et non sur le prix réel. L’exemple donné par service-public.gouv.fr pour un foyer de deux personnes situé dans la deuxième tranche de revenus : avec un coût retenu de 225 000 €, le PTZ atteint 90 000 €. Pour un appartement à 500 000 €, le PTZ reste donc un complément : il ne finance qu’une part limitée de l’achat. Le détail figure dans notre guide du prêt à taux zéro.
La TVA à 5,5 % dans certains quartiers
Un logement neuf acheté comme résidence principale peut bénéficier d’une TVA à 5,5 % au lieu de 20 % lorsqu’il est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou à moins de 300 mètres de sa limite, sous conditions de ressources et de prix (plafonds du logement social intermédiaire et de l’accession sociale). Une tolérance jusqu’à 500 mètres existe pour certains ensembles liés à une opération de renouvellement urbain. Le logement doit être occupé au moins huit mois par an, et l’avantage peut être remis en cause en cas de revente ou de mise en location dans les dix ans (source : BOFiP). À prix hors taxes identique, passer d’une TVA à 20 % à une TVA à 5,5 % réduit le prix TTC d’environ 12 %.
Un calendrier de paiement encadré
En vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), vous payez au fur et à mesure des travaux, dans des limites fixées par la loi : au plus 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement ; le solde est versé à la livraison, ou consigné si vous émettez des réserves. Le promoteur doit fournir une garantie financière d’achèvement. Après la réception, vous bénéficiez de la garantie de parfait achèvement (un an), de la garantie de bon fonctionnement des équipements (deux ans) et de la garantie décennale (source : service-public.gouv.fr).
La taxe foncière les premières années
Les constructions neuves bénéficient d’une exonération temporaire de taxe foncière de deux ans. Depuis 2021, une commune ne peut plus la supprimer pour les logements : elle peut seulement la limiter à une fraction comprise entre 40 % et 90 % de la base imposable (source : BOFiP). Renseignez-vous sur le taux appliqué à Paris, et pensez à déclarer la construction dans les 90 jours pour en bénéficier.
Investir à Paris avec le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé)
Depuis la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, permet d’amortir chaque année une partie du prix d’un logement loué nu en résidence principale pendant neuf ans, pour des acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour un logement neuf en bâtiment collectif loué à un loyer intermédiaire, l’amortissement est de 3,5 % par an sur 80 % du prix, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer. Le locataire ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal, ni être un parent ou allié jusqu’au deuxième degré (source : service-public.gouv.fr).
Le dispositif Jeanbrun à Paris : un cas chiffré
Reprenons le deux-pièces de 45 m² au prix moyen du neuf parisien, soit 637 650 € :
- base amortissable : 80 % du prix, soit 510 120 € ;
- amortissement théorique : 3,5 % de cette base, soit 17 854 € par an ;
- amortissement retenu : 8 000 € par an, en raison du plafond ;
- loyer intermédiaire plafonné en zone A bis en 2026 : 19,71 € par mètre carré hors charges, soit environ 887 € par mois pour 45 m², selon les règles de calcul de surface du dispositif ;
- rentabilité locative brute : environ 1,7 % par an (887 € × 12 ÷ 637 650 €).
À Paris, le plafond d’amortissement est atteint très vite et le loyer est limité : le dispositif Jeanbrun y améliore la fiscalité des revenus locatifs, mais le rendement brut reste faible au regard du prix. Il se raisonne avec un objectif patrimonial à long terme plutôt qu’avec un objectif de revenus. Notre simulation du statut bailleur privé sur un T2 neuf détaille le calcul sur plusieurs années. À noter : la fiche officielle signale qu’un projet de loi en discussion prévoit d’assouplir certaines conditions ; tant qu’il n’est pas adopté, ce sont les règles ci-dessus qui s’appliquent.
Le dispositif Jeanbrun impose une location nue : un appartement loué meublé sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) relève d’un autre régime fiscal. Le choix entre les deux dépend de votre fiscalité, de votre horizon et du type de locataire visé.
L’encadrement des loyers
À Paris, les loyers des baux signés ou renouvelés sont encadrés. L’expérimentation est prévue jusqu’au 24 novembre 2026 (source : service-public.gouv.fr) ; une prolongation de deux ans a été adoptée par le Sénat le 21 octobre 2026, mais le texte n’est pas définitivement voté à ce jour. Pour un investisseur, le loyer retenu est le plus bas entre le plafond du dispositif fiscal et le loyer de référence majoré du quartier.
Neuf ou ancien à Paris : comment trancher
| Critère | Neuf (VEFA) | Ancien |
|---|---|---|
| Prix au m² | Au-dessus de 13 000 € en moyenne | Médiane de 8 483 € à 14 583 € selon l’arrondissement |
| Frais d’acquisition | Taxe de publicité foncière de 0,71 % | Droits jusqu’à 6,32 % |
| PTZ | Oui, sous conditions | Règles différentes, à vérifier selon le bien |
| Travaux | Aucun, garanties de construction | À prévoir selon l’état et le DPE |
| Délai | Livraison souvent à plus d’un an | Disponible à la signature |
| Choix | Très peu de programmes | Large offre |
La VEFA convient surtout aux acheteurs qui peuvent attendre la livraison, veulent limiter les frais d’acquisition et les travaux, et privilégient un logement performant sur le plan énergétique. Avant de vous décider, l’étude de votre capacité d’emprunt et de vos aides éventuelles est une étape à part entière, que nos conseillers réalisent dans le cadre de l’accompagnement immobilier neuf.
Comparez les programmes avec un conseiller
Budget, PTZ, TVA réduite, investissement locatif : faites le point sur votre projet parisien avec un conseiller du Cabinet IGC.
Pour aller plus loin
- Statut bailleur privé : simulation Jeanbrun sur un T2 neuf
- Investir dans l’immobilier en 2026 : par où commencer
- Dispositif Jeanbrun : le statut du bailleur privé en 2026
- Le prêt à taux zéro : conditions et calcul
À découvrir aussi : les programmes immobiliers neufs à Paris.
Questions fréquentes sur l’immobilier neuf à Paris
Quel est le prix du neuf à Paris au mètre carré ?
Au premier trimestre 2026, le prix moyen de réservation d’un logement neuf en collectif à Paris est de 14 170 € le mètre carré, selon l’enquête ECLN du SDES. Sur l’ensemble de 2025, il se situe autour de 13 300 € le mètre carré. Ces moyennes reposent sur quelques dizaines de ventes par trimestre et varient selon les programmes.
Quel est l’arrondissement le moins cher de Paris ?
Selon les données DVF de juillet 2021 à juin 2026, le prix médian des appartements est le plus bas dans le 19e (8 483 € le mètre carré) et le 20e (8 750 €), et le plus élevé dans le 6e (14 583 €) et le 7e (14 286 €). Ces médianes incluent le neuf et l’ancien.
Peut-on obtenir un PTZ pour un appartement neuf à Paris ?
Oui, si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis deux ans et que vos revenus respectent les plafonds. Le prêt est calculé sur un coût d’opération plafonné, ce qui limite son montant au regard des prix parisiens. Le dispositif est prévu jusqu’au 31 décembre 2027.
Les frais de notaire sont-ils vraiment réduits dans le neuf ?
Oui. La taxe de publicité foncière est de 0,71 % pour un logement neuf acheté à un promoteur, contre des droits pouvant atteindre 6,32 % dans l’ancien. Les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière s’appliquent dans les deux cas.
Investir dans le neuf à Paris est-il rentable ?
Le rendement locatif brut est faible à Paris, car les prix sont élevés et les loyers plafonnés. L’intérêt tient plutôt à la qualité de l’emplacement sur le long terme et à la fiscalité du dispositif Jeanbrun, plafonnée à 8 000 € d’amortissement par an. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital et de vacance locative.
