Réduction d’impôt Malraux & SPR (ZPPAUP) : guide pour réussir votre restauration immobilière

Investir dans l’immobilier patrimonial peut conjuguer valorisation et réduction d’impôt. Le dispositif Malraux permet de bénéficier d’un avantage fiscal puissant en contrepartie de travaux de restauration immobilière réalisés pour des immeubles situés dans un Site patrimonial remarquable (SPR, ex-ZPPAUP/AVAP), un secteur sauvegardé, un Quartier ancien dégradé (QAD) ou un quartier du NPNRU. Sous conditions, les dépenses travaux ouvrent droit à une réduction impot de 22 % à 30 %, calculée sur le montant des dépenses restauration et imputée selon l’échelonnement des paiements.
Chez Cabinet IGC, nous pilotons votre investissement de A à Z : vérification du cadre juridique (CGI art et doctrine), déclaration préalable ou permis, coordination avec l’Architecte des Bâtiments de France, suivi des entreprises, mise en location et appui à la défiscalisation. Résultat : un bénéfice réduction impôt optimisé et un actif patrimonial durable au cœur du patrimoine architectural urbain.

Malraux & SPR : l’essentiel à connaître en 2025

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

La loi malraux est un dispositif prévu par le CGI (réduction d’impôt sur le revenu) qui encourage la restauration d’immeubles anciens en périmètres protégés. En contrepartie d’une location nue (résidence principale) pendant 9 ans, l’investisseur obtient une réduction impots sur les dépenses travaux éligibles.

Où s’applique le dispositif Malraux ?

• SPR (sites patrimoniaux remarquables) avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) ou PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine).
• Quartiers anciens dégradés (QAD) et quartiers du NPNRU.
• Opérations de restauration déclarée utilité publique (DUP) selon les cas.

Rôle de l’ABF et de la commune

Dans un SPR, les travaux restauration sont encadrés : déclaration préalable ou permis exigés, instruction par la mairie et avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Objectif : protection patrimoine architectural, architecture & patrimoine cohérents (façades, toitures, menuiseries, matériaux, détails).

Réduction d’impôt : taux, plafonds, imputation et report

Taux applicables

• 30 % du montant des dépensespour un immeuble situé :
  • en SPR doté d’un PSMV approuvé ;
  • en QAD ou en quartier NPNRU ;
  • ou lorsque la restauration est déclarée utilité publique (DUP).
• 22 % pour un immeuble situé en SPR avec PVAP approuvé (hors PSMV) ou dans certains cas de DUP.

Plafond de dépenses

• 400 000 € de dépenses travaux sur 4 années consécutives (plafond global non reconductible).
• Le droit réduction impot s’applique par année, au rythme des dépenses restauration payées (factures, appels de fonds).

Imputation et report

• La réduction impot malraux s’impute l’année de paiement des dépenses.
• La fraction non imputée (si l’impôt est trop faible) est reportable 3 ans (loi finances rectificative).
• La défiscalisation malraux est hors plafonnement global des niches : la réduction impôt n’entre pas dans le plafond de 10 000 €.

À retenir : le bénéfice réduction impôt dépend du calendrier de chantier. On dimensionne les appels de fonds pour coller à votre impôt malraux cible sur 1 à 4 ans.

Conditions d’éligibilité : qui, quoi, quand ?

Qui peut bénéficier ?

• Contribuable domicilié en France (IR).
• Possibilité via SCI translucide (IR). La SCI à l’IS (impot sociétés) ne permet pas la réduction Malraux (droit benefice reduction non applicable à l’IS).

Quelles dépenses ouvrent droit ?

• Restauration complète (structure, façades, toitures, parties communes, distributions, réseaux), pas de « petits rafraîchissements ».
• Travaux soumis à déclaration préalable ou permis (selon nature), conformes au plan sauvegarde mise en valeur (PSMV) ou au PVAP, et, le cas échéant, restauration déclarée utilité publique.
• Honoraires liés (maîtrise d’œuvre, architecte bâtiments france, études) selon critères d’éligibilité.
• Dépenses éligibles réduction impôt = dépenses restauration effectivement payées dans la fenêtre date autorisée.

Engagement locatif

• Location nue (résidence principale) 9 ans minimum.
• Mise en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
• Absence de plafonds de loyers/ressources dans la loi malraux (le loyer est défini par le marché local).

Non-cumul

• Les dépenses prises en compte pour la réduction ne sont pas déductibles des revenus fonciers (pas de double bénéfice).

Méthode de calcul & repères chiffrés

La réduction s’applique au montant de dépenses travaux payées chaque année, dans la limite du plafond. Exemple de repères :

Bon sens patrimonial

• On synchronise dépenses et impôt pour bénéficier réduction impôt sans perte.
• On sécurise les pièces (arrêtés, autorisations, factures, attestations ABF) pour justifier le droit réduction impot en cas de contrôle.

Parcours IGC : de la première visite à l’imputation fiscale

Étape 1 — Cadrage fiscal & patrimonial

• Estimation de l’impôt malraux absorbable (IR), bénéfice réduction ciblé, TMI, trésorerie.
• Choix du cadre (direct, SCI IR), articulation avec d’autres briques (neuf, assurance vie, trésorerie, ETF).

Étape 2 — Sélection de l’immeuble & périmètre

• Vérification « pour immeubles situes patrimonial » : SPR (PSMV/PVAP), secteur sauvegarde, QAD, NPNRU.
• Analyse technique (état du bâti, contraintes), urba (gabarits, matériaux), locative (demande, vacance).

Étape 3 — Autorisations : déclaration préalable / permis

• Dossier travaux restauration conforme au plan sauvegarde mise ou au PVAP.
• Itérations avec Architecte des Bâtiments de France.
• Si besoin : restauration déclarée utilité publique (DUP) pour certains périmètres.

Étape 4 — Budget & phasage des dépenses

• Chiffrage des dépenses travaux dans le plafond (400 000 € / 4 ans).
• Construction du calendrier d’appels de fonds pour optimiser la réduction annuelle et le report (3 ans).

Étape 5 — Suivi de chantier (qualité, délais, coûts)

• Entreprises spécialisées patrimoine ; assurances (décennale, dommages-ouvrage).
• Contrôle des factures et des conformités ; réception par jalons (PV, levées de réserves).

Étape 6 — Mise en location & bail

• Location nue en résidence principale, dans les 12 mois.
• Bail conforme, dépôt de garantie, diagnostics, assurance loyers si besoin.

Étape 7 — Imputation & déclarations

• Projection de l’imputation chaque année selon les dépenses restauration payées.
• Constitution du dossier (autorisations, dépenses, preuves d’achèvement) pour la défiscalisation.
• Suivi pluriannuel (engagement 9 ans, conformité, date de fin).

Avantages & limites : être lucide pour décider

Les atouts

• Avantage fiscal significatif : 22 % à 30 % sur des dépenses substantielles.
• Hors plafonnement global des niches (10 000 €).
• Patrimoine architectural urbain préservé, immeuble rare, localisation prime.
• Loyer libre (pas de plafonds), rendement locatif dépendant du marché.

Les points de vigilance

• Exigence technique : vraie restauration immobilière, aléas de chantier.
• Fenêtre d’imputation limitée (4 ans), besoin d’un phasage précis.
• Engagement de location (9 ans) : respecter la date de mise en location.
• Non-cumul avec revenus fonciers sur les mêmes dépenses.
• SCI à l’IS : pas de droit bénéfice réduction (impôt sociétés ≠ IR).

Malraux, Denormandie, Monuments historiques, neuf : comment choisir ?

• Dispositif Malraux : réduction sur dépenses travaux lourds, secteur sauvegardé/SPR/QAD, ABF, location nue 9 ans, hors plafond niches.
• Denormandie : investissement locatif dans l’ancien avec travaux en villes ciblées, plafonds de loyers/ressources, autre logique.
• Loi Monuments historiques : déduction (non réduction) des charges ; contraintes spécifiques, public averti.
• Neuf (VEFA) : simplicité, normes récentes, frais de notaire réduits, parfois TVA réduite ; utile à comparer selon objectifs.

IGC modélise pour vous la réduction impôt investissement (Malraux) face aux alternatives, au regard de votre impôt, de votre horizon et de votre tolérance au risque.

FAQ – SPR (ZPPAUP)

La réduction d’impôt pour la loi malraux est un levier rare : 22 % à 30 % sur des dépenses travaux de restauration encadrées, jusqu’à 120 000 € de bénéfice réduction impôt au plafond, hors niches. En contrepartie, l’exigence technique est réelle et l’engagement locatif (9 ans) incontournable. Bien menée, une restauration immobilière en sites patrimoniaux remarquables crée un actif patrimonial différenciant, au service de votre capital et du patrimoine architectural urbain.