Réduction d’impôt avec la nue-propriété : guide complet
Investir en nue propriété (démembrement de propriété) est une stratégie élégante : vous achetez les droits de propriétaire sur la propriété nue d’un bien, tandis qu’un usufruitier conserve l’usufruit (le droit d’utiliser le bien et de percevoir les revenus). Résultat : un prix immobilier réduit à l’achat, aucune gestion locative pendant la durée du démembrement, et, surtout, des impôts optimisés à plusieurs niveaux (revenus, IFI, transmission). Chez Cabinet IGC, nous accompagnons nos clients avec une méthodologie éprouvée : étude patrimoniale, sélection des programmes neufs, modélisation fiscale et suivi jusqu’au remembrement. Vous voulez comprendre si la nue propriété est adaptée à votre patrimoine ? Ce guide vous donne les clés, exemples chiffrés à l’appui, pour décider en connaissance de cause.
Réduisez vos impôts dès cette année
Ne laissez pas le fisc grignoter vos gains. En quelques questions, identifions le ou les dispositifs adaptés (déficit foncier, nue-propriété, Denormandie, etc.) et, lorsque c’est opportun, une solution en immobilier neuf pour optimiser durablement.
Définition et fonctionnement du démembrement
La propriété d’un bien se compose de deux droits :
- La nue propriété (vous êtes propriétaire des murs, sans le droit d’usage immédiat) ;
- L’usufruit (l’usufruitier peut occuper le bien ou percevoir les revenus locatifs).
Dans un démembrement propriété, ces droits sont séparés pendant une durée (temporaire : 10, 15, 20 ans, etc.) ou à vie (viager). L’usufruitier propriétaire de l’usage assume la jouissance et la gestion. Le nu propriétaire (le propriétaire de la propriété nue) récupère la pleine propriété automatiquement à la fin de la durée démembrement : on parle de remembrement.
Qui paie quoi ?
- Loyers : l’usufruitier a le droit percevoir revenus.
- Entretien vs grosses réparations : l’usufruitier supporte l’entretien ; le nu-propriétaire supporte les grosses réparations (poutres, voûtes, couvertures entières…) sauf si celles-ci résultent d’un défaut d’entretien, auquel cas elles peuvent peser sur l’usufruitier.
Les avantages de l’investissement
1) Acheter moins cher (décote à l’entrée)
Le prix d’acquisition de la nue propriété est décoté, car l’usufruit a une valeur économique. En usufruit temporaire, le barème fiscal évalue l’usufruit à 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche de 10 ans (soit 23 % jusqu’à 10 ans, 46 % de 11 à 20 ans, 69 % de 21 à 30 ans, etc.). La nue propriété vaut le complément.
Exemple express : sur un bien à 300 000 €, en démembrement 15 ans, la valeur d’usufruit est 46 % (138 000 €), la nue propriété 54 % (162 000 €). Vous financez 162 000 € au lieu de 300 000 €.
2) Zéro fiscalité locative pendant la durée
Vous ne percevez pas de revenus fonciers pendant la période de démembrement ; vous n’êtes donc pas imposé sur des revenus fonciers inexistants. À l’inverse, l’usufruitier déclare les loyers. (Point technique : les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles des revenus fonciers du nu-propriétaire… puisqu’il n’en a pas ; ils peuvent toutefois entrer dans le calcul du prix de revient pour la plus-value immobilière à la revente selon les cas BOFiP — voir plus bas.)
3) IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) favorable
En règle générale, c’est l’usufruitier qui déclare à l’IFI sur la pleine propriété ; le nu-propriétaire n’entre pas dans l’assiette IFI (hors certains démembrements particuliers prévus par la loi où l’imposition peut être partagée). Seuil IFI 2025 : patrimoine immobilier net taxable > 1,3 M€.
4) Aucune gestion ni aléas locatifs
Pas de vacance, pas de sinistre locatif à gérer : l’usufruitier gère. Vous vous concentrez sur l’investissement nue propriété.
5) Transmission et donation nue propriété
La transmission nue propriété (ou la donation nue propriété) permet de réduire les droits de donation : on calcule sur la valeur nue, plus faible, selon l’âge usufruitier (viager) ou la durée (temporaire). Le barème officiel viager est indexé sur l’âge de l’usufruitier (simulateur officiel ci-dessous).
Aspects fiscaux : ce qu’il faut savoir
Fiscalité des revenus
- Nu-propriétaire : pas de revenus fonciers, donc pas d’impôt sur des loyers non perçus (impôt revenus révolus = 0 pendant la période).
- Usufruitier : déclare les loyers perçus.
IFI (ex-ISF immobilier) :
- Assiette IFI portée par l’usufruitier dans la plupart des cas ; imposition partagée seulement quand la loi l’impose (ex. usufruit légal du conjoint survivant). Seuil IFI 2025 : 1,3 M€ de fortune immobilière nette.
Taxe foncière :
- Taxe foncière : en présence d’un démembrement, la taxe est établie au nom de l’usufruitier.
Plus-value immobilière en cas de revente :
- La plus-value du nu-propriétaire se calcule sur la différence entre le prix de cession de ses droits et leur prix d’acquisition (ou valeur vénale si acquis à titre gratuit), avec les règles habituelles (abattements pour durée de détention, frais et travaux éligibles). Le BOFiP détaille également l’appréciation des prix d’acquisition respectifs en cas de cession isolée ou conjointe.
Réparations et charges
- Grosses réparations : à la charge du propriétaire nu (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières…), sauf si elles découlent d’un défaut d’entretien de l’usufruitier.
- Entretien : à la charge de l’usufruitier.
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FAQ – Nue-propriété
Quels sont les avantages et inconvénients ?
Avantages : prix décoté, pas de fiscalité sur revenus fonciers, IFI généralement neutre côté nu-propriétaire, zéro gestion, belle optimisation fiscale en donation nue et succession. Inconvénients : pas de loyers immédiats, horizon de détention à respecter, grosses réparations potentiellement à charge, revente plus technique
Comment la fiscalité s’applique-t-elle à la nue-propriété ?
Pas de loyers = pas d’impôt sur des revenus inexistants pour le nu-propriétaire. À l’IFI, c’est l’usufruitier qui porte l’assiette (sauf exceptions prévues par la loi). En donation et succession, évaluation via barème viager selon l’âge usufruitier ; en temporaire, 23 % par tranche de 10 ans
Comment choisir un bien pour investir?
Privilégier le neuf (normes, attractivité), les emplacements profonds (Paris / grandes métropoles), une durée démembrement adaptée, un usufruitier institutionnel fiable, et des documents clairs sur charges/travaux.
Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?
Elle récupère la pleine propriété avec usufruit reconstitué ; pas d’impôt spécifique sur cette « reconstitution ». La plus-value immobilière s’apprécie selon les règles BOFiP en cas de revente.
La nue-propriété est-elle compatible avec un crédit ?
Oui. On la finance à un prix décoté ; attention cependant : intérêts d’emprunt non imputables à des revenus fonciers inexistants (mais incidence possible sur le prix de revient pour la plus-value).
Un montage fiscal solide
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