Déficit foncier : le guide complet pour réduire vos impôts et optimiser vos revenus fonciers
Vous louez un logement vide et vos dépenses dépassent vos loyers ? Le déficit foncier peut s’imputer sur votre revenu global (dans certaines limites) et alléger votre impôt tout en améliorant l’équilibre de vos revenus fonciers. Dans ce guide opérationnel, IGC vous explique le mécanisme pas à pas : conditions, régime réel, dépenses déductibles, rôle des intérêts d’emprunt, nouveautés 2023-2025 (rénovation énergétique) et bonnes pratiques pour générer un déficit au bon moment, sans risque. Objectif : faire rimer immobilier locatif avec stratégie, conformité et sérénité.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier apparaît lorsque, au régime réel d’imposition, vos dépenses et charges déductibles excèdent vos revenus locatifs. En clair : vos revenus fonciers deviennent négatifs (on parle alors de foncier déficit).
Pourquoi c’est utile ?
- La part du déficit issue des charges hors intérêts d’emprunt peut être imputable sur votre revenu global dans la limite annuelle prévue par la loi.
- Le surplus (et la part liée aux intérêts) reste imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Deux règles structurent tout :
- Plafond “classique” : jusqu’à 10 700 € par an imputables sur le revenu global (hors intérêts emprunt).
- Obligation de location : si vous imputez sur le revenu global, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l’imputation. À défaut : reprise de l’avantage.
Réduisez vos impôts dès cette année
Ne laissez pas le fisc grignoter vos gains. En quelques questions, identifions le ou les dispositifs adaptés (déficit foncier, nue-propriété, Denormandie, etc.) et, lorsque c’est opportun, une solution en immobilier neuf pour optimiser durablement.
Qui peut bénéficier du dispositif ?
- Propriétaire bailleur résident fiscal en France.
- Location nue (catégorie revenus fonciers). La location meublée relève des BIC : pas de déficit foncier.
- Régime d’imposition : réel obligatoire si > 15 000 € de loyers bruts ou sur option (engagement 3 ans). Le micro foncier (30 % d’abattement) ne permet pas de créer un déficit.
Micro foncier ou régime réel ?
Micro foncier
- Seuil : ≤ 15 000 € de revenus fonciers bruts.
- Abattement forfaitaire de 30 %.
- Simple… mais aucun déficit possible.
Régime réel
- Recommandé dès que vos dépenses dépassent 30 % des loyers.
- Permet de déduire précisément entretien, réparation, amélioration, charges, assurances, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, intérêts (avec règles spécifiques d’imputation).
- C’est le régime du déficit foncier.
Dépenses déductibles
Déductibles revenus fonciers au régime réel :
- Entretien et réparation : remise en état sans modifier la structure.
- Amélioration : confort, performance et sécurité sans agrandissement (ex. rénovation salle de bains, chauffage plus efficient, isolation intérieure ciblée).
- Frais de gestion : agence, administrateur, comptable.
- Assurances : dont PNO (propriétaire non occupant).
- Taxe foncière et charges de copropriété récupérables non récupérées.
- Intérêts d’emprunt et frais liés au crédit (attention : jamais imputables sur le revenu global, uniquement sur revenus fonciers présents ou futurs).
- Travaux de rénovation énergétique éligibles (voir plus bas).
Non déductibles :
- Construction, reconstruction, agrandissement (surélévation, extension, gros œuvre modifiant la structure).
- Dépenses mixtes mal documentées.
Bon réflexe : distinguez clairement, sur devis et factures, amélioration (déductible) vs agrandissement (non déductible). Une rédaction soignée limite le risque de requalification.
2023-2025 : le « super déficit » pour la rénovation énergétique
Pour accélérer la transition, la loi a temporairement relevé le plafond d’imputation sur le revenu global :
- Plafond porté jusqu’à 21 400 € (au lieu de 10 700 €) jusqu’à fin 2025, pour la part du déficit provenant de travaux de rénovation énergétique éligibles.
- Conditions usuelles : le logement doit sortir d’une classe F/G pour atteindre E ou mieux avec DPE avant/après, factures et justificatifs conformes.
- Le reste du dispositif ne change pas : intérêts toujours cantonnés aux revenus fonciers, reports inchangés.
En pratique : une ligne dédiée existe en déclaration pour ventiler la part « rénovation énergétique ». Anticipez vos dates de facturation et paiement pour optimiser le montant imputable l’année où votre TMI est élevé.
Comment calculer le déficit foncier ?
- Calculez votre revenu foncier net :
Loyers encaissés – charges déductibles (hors intérêts) – intérêts d’emprunt. - Si le résultat est négatif, isolez la part hors intérêts :
- Cette part est imputable sur le revenu global dans la limite (10 700 € ou 21 400 € pour la rénovation énergétique).
- Reste à reporter :
- Tout ce qui excède le plafond global + la part liée aux intérêts = report sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Condition de location : si vous avez imputé sur le revenu global, maintenez la location nue jusqu’au 31/12 de la 3ᵉ année qui suit, sous peine de remise en cause.
Deux exemples
Exemple A — Déficit “classique”
- Loyers annuels : 12 000 €
- Charges hors intérêts : 18 000 € (entretien, amélioration, PNO, taxe foncière, copropriété)
- Intérêts emprunt : 4 000 €
- Déficit total : 18 000 + 4 000 – 12 000 = 10 000 €
- Part hors intérêts : 6 000 € → imputable revenu global (≤ 10 700 €).
- Part intérêts : 4 000 € → report sur revenus fonciers (10 ans).
Exemple B — “Super déficit” énergie
- Loyers : 9 600 €
- Travaux énergétiques éligibles : 28 000 € (F → E)
- Autres charges : 2 000 €
- Intérêts : 3 000 €
- Déficit total : 28 000 + 2 000 + 3 000 – 9 600 = 23 400 €
- Part hors intérêts : 20 400 €
- Imputation sur revenu global : jusqu’à 21 400 € (si conditions « super déficit » remplies).
- Ici, 20 400 € imputables immédiatement.
- Intérêts (3 000 €) : report sur revenus fonciers (10 ans).
Stratégie : générer un déficit foncier utile
- Choisissez le bon régime : dès que vos dépenses dépassent 30 % des loyers, privilégiez le régime réel.
- Synchronisez le calendrier : payez vos travaux l’année où votre TMI est haut pour maximiser l’effet sur l’impôt revenu.
- Priorisez les travaux déductibles : entretien, réparation, amélioration ; bannissez l’agrandissement dans la même enveloppe.
- Isoler les intérêts : suivez vos intérêts emprunt à part ; ils n’alimentent pas le revenu global.
- Rénovation énergétique : si le bien est F/G, étudiez la fenêtre « 21 400 € ». Sécurisez DPE, devis et attestations.
- Respectez l’obligation de location (3 ans après imputation globale).
- Anticipez la vacance : un mois sans locataire peut gripper le plan ; prévoyez un budget tampon.
- Conservez vos pièces (devis, factures, DPE, appels de fonds) au moins 6 ans.
Tableau récapitulatif 2025
| Thème | Règle | Points d’attention |
|---|---|---|
| Catégorie | Revenus fonciers (location nue) | Le régime réel permet de bénéficier du déficit foncier |
| Plafond “classique” | 10 700 € imputable revenu global (hors intérêts) | Location exigée jusqu’au 31/12 de la 3ᵉ année |
| Super déficit (énergie) | 21 400 € jusqu’à fin 2025 (logement F/G → E ou mieux) | DPE avant/après, travaux éligibles, justificatifs complets |
| Intérêts d’emprunt | Jamais imputables sur le revenu global | Report uniquement sur revenus fonciers (10 ans) |
| Dépenses déductibles | Entretien, réparation, amélioration, PNO, taxe foncière, copro | Pas d’agrandissement / reconstruction |
| Micro foncier | Seuil 15 000 €, abattement 30 % | Pas de déficit possible |
| Déclarations | Formulaires de revenus fonciers (réel), ventilation énergie | Garder la traçabilité (dates de paiement) |
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FAQ – Déficit foncier
Quelles dépenses sont déductibles pour créer un déficit foncier ?
Les travaux d’entretien et de réparation, les travaux d’amélioration (sécurité, confort, performance), les frais de gestion, la PNO, la taxe foncière, certaines charges de copropriété, et les intérêts d’emprunt (mais ces derniers ne s’imputent pas sur le revenu global). Les travaux de construction/agrandissement ne sont pas déductibles.
Comment calculer le déficit foncier en pratique ?
Au régime réel, soustrayez vos charges déductibles de vos revenus locatifs. Si le résultat est négatif, isolez la part hors intérêts (éligible à l’imputation déficit foncier sur revenu global), puis gérez les reports (6 ans sur revenu global si non absorbé, 10 ans sur revenus fonciers).
Quels risques à investir pour générer un déficit foncier ?
Risque de requalification si des travaux d’agrandissement sont comptés comme amélioration.
Risque de non-conformité au « super déficit » sans DPE avant/après ni sortie de F/G.
Risque locatif (vacance), dépassement de budget travaux, délais.
Risque fiscal si la condition de location 3 ans (après imputation sur revenu global) n’est pas respectée.
Le déficit foncier impacte comment le montant des impôts ?
Il diminue l’assiette de votre impôt sur le revenu à hauteur du plafond en vigueur (10 700 € en général ; 21 400 € pour le dispositif temporaire rénovation énergétique si conditions). Le surplus et la part liée aux intérêts réduiront vos revenus fonciers futurs (10 ans), donc aussi les prélèvements sociaux dus sur ces revenus.
Micro foncier ou régime réel : comment choisir ?
Si vos charges réelles (travaux, intérêts emprunt, assurances…) dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel est souvent plus avantageux. Sinon, le régime micro foncier (abattement 30 %, seuil 15 000 €) reste simple… mais ne permet pas de générer un déficit foncier.
Et si je veux passer en meublé (BIC) ?
Le déficit foncier concerne la location nue (revenus fonciers). En meublé (BIC/micro-BIC), le mécanisme est différent (amortissements, seuils micro modifiés en 2025 pour les locations touristiques). Si vous basculez, anticipez les reports en cours et la cohérence globale de votre stratégie.
Un montage fiscal solide
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