Investir en loi Pinel : le dispositif n’existe plus, voici les alternatives dans le neuf

Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible d’investir en loi Pinel. Le dispositif Pinel a définitivement pris fin : plus de nouvelle réduction d’impôt en échange d’un engagement de location et du respect des plafonds de loyer et de ressources des locataires. Les investissements Pinel réalisés avant cette date continuent toutefois de bénéficier de la réduction d’impôt s’ils respectent les conditions prévues.

Bonne nouvelle : l’immobilier neuf reste très attractif grâce à plusieurs dispositifs puissants qui réduisent le coût d’achat et optimisent votre investissement locatif ou votre résidence principale. PTZ, prêt Action Logement, TVA réduite, exonération de taxe foncière, frais de notaire réduits… tour d’horizon clair et accessible pour faire avancer votre projet.

Pinel : fin officielle du dispositif en 2025

La loi Pinel (et Pinel+) s’est éteinte au 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2025, plus aucune souscription n’est possible. Les contribuables ayant investi avant cette date conservent leur avantage fiscal tant qu’ils respectent l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans), les plafonds de loyers et de ressources locataires.

À retenir : la fin de Pinel ne signe pas la fin de l’investissement immobilier dans le neuf. Elle recentre les aides vers l’accession et l’efficacité du financement.

Qu’était la loi Pinel, à quoi servait-elle et quand s’est-elle arrêtée ?

La loi Pinel était un dispositif de défiscalisation créé pour soutenir la construction de logements neufs dans les zones tendues, notamment les zones A bis, A et B1. Le principe du dispositif Pinel : réaliser un investissement immobilier en état futur d’achèvement ou dans le neuf, puis louer le logement en respectant un engagement de location et un loyer Pinel plafonné. 

Le Pinel a pris fin au 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de pinel investir sur de nouveaux biens ni de réaliser un investissement loi Pinel. Les acquisitions passées restent éligibles à la réduction impôt Pinel tant que l’engagement est respecté : engagement de location, plafonds de loyers, plafonds de ressources locataires et conformité du logement. En clair, la réduction loi Pinel continue pour les dossiers en cours, mais tout achat immobilier nouveau doit désormais s’appuyer sur d’autres leviers que la loi Pinel. Les investisseurs peuvent ainsi investir immobilier en mobilisant des avantages fiscaux alternatifs et des solutions de financement comme le prêt à taux zéro, afin d’optimiser leur investissement locatif et la rentabilité de leur projet sans la Pinel loi.

Quelles alternatives dans l’immobilier neuf ?

1) PTZ 2025 : jusqu’à 50 % du prix sans intérêts

Le prêt à taux zéro (PTZ) a été élargi : depuis le 1er avril 2025, il s’applique à tous les logements neufs (maison individuelle ou appartement en collectif) partout en France, jusqu’au 31 décembre 2027. La quotité peut atteindre 50 % du montant de l’opération selon vos revenus. Résultat : un financement sans intérêts qui allège fortement la mensualité et améliore votre capacité d’emprunt

Idéal pour : primo-accédants achetant un logement neuf (y compris en VEFA – état futur d’achèvement).

➡ En savoir plus sur le PTZ

2) Prêt Action Logement (ex « 1 % logement ») : jusqu’à 30 000 € à 1 %

Salarié d’une entreprise privée (≥10 salariés) ? Vous pouvez, sous conditions, mobiliser le prêt accession Action Logement : jusqu’à 30 000 €, taux fixe 1 % (hors assurance), sur jusqu’à 25 ans. Ce prêt vient en complément de votre crédit principal et réduit le coût total du financement.

Idéal pour : compléter votre plan de financement d’un achat immobilier neuf.

3) TVA réduite à 5,5 % : un levier puissant sur le prix

Dans certains périmètres (zones ANRU et quartiers prioritaires de la politique de la ville), l’achat d’un logement neuf destiné à votre résidence principale peut bénéficier d’une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %. Concrètement, c’est jusqu’à ~12 % à 14 % d’économie sur le prix TTC, selon la part de TVA dans le prix. L’éligibilité dépend du zonage, de plafonds de prix et de ressources.

Idéal pour : baisser le prix d’achat dans le neuf sans rogner le confort ni les normes.

➡ En savoir plus sur la TVA Réduite

4) Exonération de taxe foncière (neuf) : 2 ans… et plus selon cas

Le neuf ouvre droit, sur demande, à une exonération temporaire de taxe foncière (régime de droit commun) pendant 2 ans à compter du 1er janvier suivant l’achèvement, sous réserve de déclarer l’achèvement dans les 90 jours. D’autres régimes ciblés existent (location-accession, prêts aidés, BER…), parfois jusqu’à 15 ans, selon la situation et la délibération locale.

Idéal pour : réduire vos impôts locaux les premières années du projet.

➡ En savoir plus sur l’exonération de taxe foncière

5) Frais de notaire réduits : 2 à 3 % dans le neuf

Autre avantage du neuf : les frais de notaire sont réduits (en pratique 2 à 3 % du prix), contre 7 à 8 % en moyenne dans l’ancien. Ces frais incluent notamment des taxes d’enregistrement plus faibles et la contribution de sécurité immobilière (0,10 %).

➡ En savoir plus sur le frais réduits de notaire

Pourquoi le neuf reste une stratégie gagnante en 2025

• Confort & normes : performance énergétique, acoustique, sécurité.
• Charges maîtrisées : moins d’entretien, garanties constructeur.
• Fiscalité et coûts : frais réduits, possibles exonérations et aides (PTZ, taux bonifiés).
• Attractivité locative : loyers compétitifs, vacance maîtrisée dans les zones tendues.

FAQ – Investir après la fin de la loi Pinel

La fin de la loi Pinel ne signe pas l’arrêt de l’investissement immobilier performant. Le dispositif Pinel a cessé, mais les investisseurs disposent encore de leviers puissants dans le neuf : PTZ, prêt Action Logement, TVA réduite, exonération temporaire de taxe foncière et frais de notaire réduits. Bien combinés, ils abaissent le coût d’acquisition, sécurisent la location (dans les zones dynamiques) et améliorent la rentabilité sans rechercher une réduction d’impôt Pinel. L’essentiel ? Un projet clair, un vrai engagement dans la durée et une sélection rigoureuse des logements. Le cabinet IGC vous accompagne pour investir avec méthode : étude du marché, montage financier, choix des programmes, optimisation des avantages et des taux. Objectif : un investissement solide, lisible et adapté à vos impôts et à votre situation.