LMNP : Investir en location meublée non professionnelle

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) permet d’investir dans l’immobilier et de percevoir des revenus locatifs en location meublée, avec une fiscalité souvent plus douce que la location nue. Bien choisi et bien géré, un investissement locatif meublé peut financer une partie de votre patrimoine tout en optimisant l’impôt. Le Cabinet IGC vous accompagne de A à Z : sélection de la résidence (neuve de préférence), choix du régime fiscal (micro-BIC ou régime réel), montage bancaire, gestion et suivi. 

Qu’est-ce que le statut LMNP ? Définition et fiscalité

Le LMNP s’applique lorsque vous louez un logement meublé sans exercer l’activité de manière professionnelle. Vos revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non en revenus fonciers. On parle de location meublée si le logement contient le minimum légal de mobilier (lit, table, plaques de cuisson, réfrigérateur, etc.).

LMNP ou LMP ? Le bon statut

Vous êtes LMNP tant que vos recettes meublées :

• ne dépassent pas 23 000 € par an, ou
• restent inférieures au total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
  Si les deux conditions inverses sont réunies (recettes > 23 000 € et supérieures à vos autres revenus d’activité), vous basculez en LMP (loueur en meublé professionnel).

Les deux régimes fiscaux du LMNP

• Régime micro-BIC : abattement forfaitaire sur les recettes, déclaration simplifiée.
• Régime réel (souvent régime réel BIC) : prise en compte des charges réelles + amortissements (logement, mobilier, frais), comptabilité plus avancée mais souvent plus avantageuse à moyen terme.

2025 : évolution pour la location meublée touristique (courte durée)
La loi de 2024 et la loi de finances 2025 ont abaissé le seuil micro-BIC et l’abattement pour certains meublés touristiques non classés (courte durée). Résumé : seuil abaissé à 15 000 € et abattement à 30 % pour les locations touristiques non classées; pour la longue durée classique, le micro-BIC demeure à 77 700 € avec abattement 50 %. Les meublés classés et chambres d’hôtes restent encadrés mais avec des paramètres spécifiques. Vérifiez chaque cas particulier avec un conseiller.

Les avantages du LMNP : Pourquoi le neuf

• Souplesse fiscale : choix entre micro-BIC (simple) et réel (optimisé). Au réel, l’amortissement du bien et du mobilier peut neutraliser une grande partie de l’impôt pendant plusieurs années.
• Revenus locatifs potentiellement plus élevés qu’en nu grâce au mobilier et aux services.
• Gestion déléguée possible en résidence services (étudiante, seniors, affaires, EHPAD), via un bail commercial avec un gestionnaire professionnel.
• Immobilier neuf : confort moderne, normes thermiques et acoustiques récentes, frais de notaire réduits et charges communes souvent mieux maîtrisées – un vrai plus pour la rentabilité sur la durée.
• TVA : en résidence de services répondant à des critères précis (3 services para-hôteliers sur 4), il est parfois possible de récupérer la TVA sur l’achat (en général 20 %) sous conditions de détention et d’exploitation.

Processus d’investissement LMNP : les étapes clés

• Cadrer l’objectif d’investissement
  Définissez votre cap : revenus complémentaires à court terme, optimisation fiscale, préparation de la retraite, transmission, diversification face aux marchés
• Choisir la typologie de bien
  • Location meublée classique (urbain, proche transports et bassins d’emploi).
  • Résidence services (résidence étudiante, résidence senior, EHPAD, résidence de tourisme classée) avec bail commercial.
• Privilégier le neuf quand c’est pertinent
  Le neuf offre des atouts concrets : normes thermiques, confort, attractivité locative, coût d’entretien réduit, frais de notaire réduits et parfois TVA récupérable en résidence de services sous conditions.
• Étudier la demande locale
  Analysez tension locative, vacance, solvabilité des profils (étudiants, jeunes actifs, seniors), concurrence, saisonnalité si location saisonnière/courte durée.
• Monter le financement
  Travaillez la structure : durée, taux, assurance emprunteur, capacité d’emprunt, couverture des travaux et du mobilier.
  Optimisez les frais via frais de notaire réduits .
• Choisir le régime fiscal
  • Micro-BIC (simple, abattement 50 %).
  • Régime réel (BIC régime réel) pour déduire charges, intérêts et pratiquer des amortissements comptables.
    Le réel est souvent favorable au LMNP investir visant un revenu net maîtrisé.
• Mettre en location
  Fixez un loyer cohérent (marché, charges), rédigez un bail meublé conforme, choisissez la gestion (agence, exploitant, conciergerie). Pour une stratégie tourisme/business, comparez avec Airbnb et Location courte durée.
• Suivre et arbitrer
  Piloter taux d’occupation, revenus, charges, fiscalite (2042-C-PRO), comparer micro bic / réel chaque année. Arbitrer (conserver, revendre, changer de régime fiscal LMNP, passer en LMP loueur meuble si seuils

Conditions spécifiques pour bénéficier du statut LMNP

• Seuils et statut : vous restez LMNP si vos recettes meublées ≤ 23 000 € ou si elles restent inférieures à vos autres revenus d’activité (sinon, bascule LMP).
• Nature du bien : logement meublé conforme à la liste d’équipements (cf. réglementation), loué de manière non professionnelle.
• Déclarations : revenus BIC via 2042-C-PRO (micro ou réel). Arbitrage possible entre micro-BIC régime et régime réel.
• TVA : en règle générale, exonération en location d’habitation meublée. Récupération de TVA possible surtout en résidence services avec bail commercial et services para-hôteliers (≥ 3), engagement de location long terme et reversement prorata si revente avant 20 ans. Références BOFiP et CGI art. 261 D.
• Censi-Bouvard : dispositif terminé au 31 décembre 2022 (les investisseurs antérieurs conservent leurs droits). En 2025, on privilégie LMNP micro/ réel selon profils.

Cabinet IGC à vos côtés : notre méthode LMNP

Chez Cabinet IGC, nous ne « vendons » pas un produit. Nous construisons un investissement LMNP sur-mesure, orienté résultats :

• Étude patrimoniale (situation, horizon, revenus foyer fiscal, risques).
• Sélection de biens neufs pertinents (VEFA, résidence services : étudiante, senior, EHPAD), avec un cahier des charges confort, gestion et solidité de l’exploitant.
• Comparatif fiscal : micro-BIC régime vs régime réel, amortissements, cas LMP.
• Montage financier (banques, assurance emprunteur), optimisation des revenus nets.
• Pack gestion : bail, mise en location, suivi déclaratif BIC (réseau d’experts-comptables).
• Pilotage : indicateurs, arbitrages, revente si opportunité.

FAQ – Investir en LMNP en 2025

Bien piloté, l’investissement LMNP combine statut clair, avantages fiscaux pertinents et gestion maîtrisée, surtout dans le neuf et les résidences services. En 2025, la compréhension fine des régimes (micro-BIC vs régime réel), des seuils, et des règles TVA/LMP fait la différence entre un simple investissement et un investissement locatif meublé performant, pérenne et aligné sur vos objectifs.