Bail Réel Solidaire (BRS) : le guide complet pour devenir propriétaire

Le bail réel solidaire  est un dispositif immobilier solidaire qui dissocie le foncier (le terrain) et le logement (le bâti). Résultat : un prix d’achat nettement inférieur au prix de marché, avec des règles claires de revente, des plafonds de ressources pour les ménages et un accompagnement par un organisme de foncier solidaire (OFS). En 2025, le BRS s’impose comme une alternative viable pour devenir propriétaire de sa résidence principale, notamment en zones tendues, tout en sécurisant l’usage dans la durée. Vous vous posez des questions sur le fonctionnement, les avantages, les coûts et la revente ? Suivez le guide.

Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?

Le BRS est un contrat par lequel un OFS conserve la propriété du terrain et accorde à l’acquéreur un droit réel sur le logement pour une longue durée (18 à 99 ans), en échange d’une redevance foncière modeste. L’acheteur devient propriétaire-occupant du bâti, et locataire du foncier auprès de l’OFS. Cette dissociation foncier/bâti permet d’abaisser le prix d’acquisition et de favoriser l’accession à la propriété des ménages sous conditions de ressources, avec encadrement du prix de revente pour maintenir la vocation sociale du dispositif.

Qui peut bénéficier ?

L’accès au BRS est soumis à des plafonds de ressources (revenu fiscal de référence N-2) qui varient selon la zone (A/Abis, B1, B2/C) et la composition du foyer. En 2025, les barèmes alignés sur l’accession sociale sont les suivants:

Plafonds de ressources BRS / PSLA – 2025

Bon à savoir : le montant pris en compte est la somme des RFR N-2 de toutes les personnes destinées à occuper le logement (ex. en 2025, avis d’imposition 2024 sur revenus 2023).

BRS vs autres modes d’accession : que comparer, concrètement

Le bail réel solidaire se distingue de l’achat classique et des autres dispositifs d’accession par sa logique foncière et son encadrement. Voici les points à examiner pour faire un choix éclairé.

BRS et achat classique

Prix d’achat
En BRS, le prix au mètre carré diminue car le foncier est retiré du coût global. Une fois la mensualité de prêt additionnée à la redevance due à l’OFS, le coût mensuel ressort souvent inférieur à celui d’un achat libre à qualité équivalente.

Redevance
Aucune redevance en achat classique. En BRS, elle est modérée, prévisible et encadrée par l’OFS, ce qui facilite la projection budgétaire sur la durée.

Revente
Libre en achat classique. Encadrée en BRS pour éviter la spéculation, maintenir la vocation sociale et préserver l’accessibilité du logement aux ménages éligibles.

BRS et PSLA, la location-accession

Parcours d’accession
Le PSLA prévoit d’abord une phase de location avec une redevance scindée, puis une levée d’option pour devenir propriétaire. Le BRS offre une accession immédiate, adossée à un bail foncier conclu avec l’OFS.

Barèmes et plafonds
Les plafonds de ressources et les prix plafonds relèvent de l’accession sociale. Ils sont proches et mis à jour régulièrement, avec un pilotage similaire de l’éligibilité des ménages.

BRS et TVA réduite

En zones ANRU ou en quartier prioritaire, et dans un périmètre défini, l’achat neuf peut bénéficier d’un taux de TVA à 5,5 pour cent sous réserve de respecter les plafonds de prix au mètre carré. Le BRS se cumule fréquemment avec cette opportunité lorsque les conditions sont réunies.

BRS et PTZ, le prêt à taux zéro

Le PTZ 2025 soutient l’accession neuve sur tout le territoire. La quotité peut atteindre 20 à 50 pour cent pour l’achat d’un appartement neuf selon le niveau de revenus. Ce financement est cumulable avec le BRS, ce qui améliore la capacité d’emprunt et allège la mensualité globale.

Les avantages du BRS pour les acquéreurs

1. Un prix d’achat réduit et maîtrisé
Le bail réel solidaire sépare le foncier du bâti. En achetant uniquement le logement, le coût d’acquisition diminue de manière mécanique. À qualité de logement comparable, les charges globales combinant mensualité de prêt et redevance restent généralement inférieures à celles d’un achat classique.

2. Une redevance foncière faible et prévisible
La redevance versée à l’OFS pour l’usage du terrain demeure modérée. Elle s’établit le plus souvent entre 1 et 2 euros par mètre carré et par mois. Des références locales illustrent cette tendance avec 2,65 euros par mètre carré à Paris, environ 1 euro à Lille et un niveau très bas à Rennes autour de 0,15 euro. Cette charge, clairement identifiée et indexée de façon encadrée, permet aux ménages de projeter un budget durable sans surprise.

3. Un encadrement qui sécurise tout le parcours
L’OFS accompagne l’acquéreur du premier jour jusqu’à la revente. Il agrée le dossier, veille au respect des conditions de ressources, s’assure du maintien en résidence principale et peut exercer un droit de préemption. Le bail est rechargeable à chaque cession, ce qui relance la durée initiale, protège la valeur d’usage et préserve la vocation sociale sur le long terme.

4. Des cumuls d’aides pour alléger le coût total
Le BRS se combine avec des leviers puissants lorsque les conditions sont réunies. La TVA peut être fixée à 5,5 pour cent en zones ANRU ou en quartier prioritaire, sous réserve de plafonds de prix au mètre carré. Le PTZ 2025 soutient l’accession dans le neuf avec une quotité comprise entre 20 et 50 pour cent selon les revenus, notamment pour les appartements. Certaines communes ajoutent un allègement de taxe foncière, décidé localement, afin de fluidifier l’accession et de sécuriser l’effort mensuel des ménages.

Processus d’acquisition d’un bien en BRS : les étapes clés, simplement

1. Vérifier l’éligibilité
Commencez par comparer vos ressources aux plafonds 2025 indiqués pour votre zone et la composition de votre foyer. Confirmez que votre projet concerne bien une résidence principale, condition essentielle du bail réel solidaire.

2. Choisir le logement
Repérez les programmes BRS disponibles dans votre ville et dans les communes voisines. Analysez l’emplacement, la qualité du bâti, la performance énergétique, la surface et le calendrier de livraison afin d’aligner le bien avec votre usage et votre budget.

3. Monter le financement
Évaluez la redevance OFS pratiquée localement ainsi que son indexation. Intégrez les aides mobilisables telles que le PTZ 2025 et la TVA à 5,5 % lorsque le programme y est éligible. Vérifiez aussi les allègements possibles de taxe foncière décidés par certaines collectivités. Sécurisez votre assurance emprunteur et validez le montage avec votre conseiller bancaire.

4. Signer les engagements
Signez le contrat de réservation ou la VEFA pour un logement neuf, puis l’acte authentique incluant le bail réel solidaire annexé. Le notaire contrôle la conformité du dossier, l’adéquation aux plafonds de ressources et le respect des exigences du dispositif.

5. Emménager et respecter le bail
Occupez le logement à titre de résidence principale. Réglez la redevance OFS selon l’échéancier convenu et assumez les charges habituelles de copropriété et d’entretien. Conservez vos justificatifs afin de faciliter le suivi avec l’OFS et la gestion courante.

6. Revendre en respectant les règles
Informez l’OFS de votre intention de céder le bien. L’organisme agrée l’acquéreur, vérifie ses ressources et encadre le prix de vente. La revente suit la formule prévue au bail, généralement indexée, ce qui limite la plus-value et garantit la vocation sociale du dispositif sur la durée.

FAQ – Bail réel solidaire