Frais de notaire réduits en 2025 : le guide complet pour l’immobilier neuf

Quand on prépare un achat immobilier, on se concentre sur le prix affiché, le taux du crédit et les mensualités. Mais il y a une dépense incontournable qui surprend encore beaucoup d’acquéreurs : les frais de notaire. En 2025, ces frais représentent en moyenne 7 % à 8 % du prix du bien dans l’ancien. Pour un logement à 300 000 €, cela peut représenter près de 24 000 €. À l’inverse, dans l’immobilier neuf, ils sont divisés par trois, autour de 2 % à 3 % seulement. C’est ce qu’on appelle les frais de notaire réduits. Un avantage décisif qui peut faire économiser 10 000 € à 20 000 € selon le montant de l’acquisition.

Que recouvrent les frais de notaire ?

Les frais de notaire, aussi appelés frais d’acquisition immobilière, ne correspondent pas uniquement à la rémunération du notaire.

Les trois composantes principales :

Conclusion : 80 % des frais de notaire sont en réalité des impôts et taxes collectés pour l’État et les collectivités locales.

Pourquoi les frais de notaire sont réduits dans le neuf ?

La grande différence entre un achat immobilier neuf et ancien se situe dans la fiscalité.

• Dans l’ancien : les droits de mutation représentent 5,8 % du prix d’achat.
• Dans le neuf : ils sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite (0,715 %).

Les émoluments et débours sont identiques, mais la fiscalité allégée permet de passer de 7–8 % à seulement 2–3 %.

Comparatif clair : frais de notaire dans le neuf vs ancien

Exemple 1 : achat de 200 000 €

Cas particuliers : frais réduits possibles dans l’ancien

Si l’ancien est généralement soumis à des frais de 7–8 %, il existe des exceptions :

• Ancien rénové lourdement : si les travaux transforment un logement au point d’être assimilé à du neuf.
• Programmes de revitalisation urbaine : certaines zones bénéficient d’un régime fiscal dérogatoire.

Ces situations restent rares : en pratique, les frais de notaire réduits concernent quasi exclusivement l’immobilier neuf.

L’impact des frais réduits sur le budget global

Prenons deux acheteurs qui souhaitent acheter un bien à 200 000 € en 2025.

• Appartement neuf VEFA
  • Prix : 200 000 €
  • Frais de notaire : 5 000 €
  • Budget total : 205 000 €
• Appartement ancien
  • Prix : 200 000 €
  • Frais de notaire : 15 000 €
  • Budget total : 215 000 €

Économie nette : 10 000 €. Ces 10 000 € peuvent servir :

• d’apport personnel,
• de budget pour l’ameublement,
• de réserve de trésorerie pour sécuriser son prêt.

Frais réduits : un levier pour le financement

Les frais de notaire réduits dans le neuf ne sont pas qu’une économie ponctuelle. Ils facilitent aussi l’accès au financement :

• Apport personnel réduit : souvent, les banques exigent que l’apport couvre les frais de notaire. Dans le neuf, cet apport est beaucoup plus faible.
• Mensualités plus légères : moins de capital emprunté = crédit immobilier plus accessible.
• Aides cumulables :
  • PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants.
  • Prêt Action Logement (jusqu’à 40 000 €).
  • Aides locales selon les villes.

En cumulant frais réduits + PTZ + Prêt Action Logement, acheter un logement neuf en 2025 devient beaucoup plus accessible.

Frais réduits et stratégie patrimoniale

Acheter un bien neuf avec frais réduits, c’est optimiser son patrimoine :

1. Optimisation de la trésorerie : moins de frais = plus de liquidités disponibles.
2. Rentabilité locative renforcée : des frais d’entrée réduits améliorent le rendement net.
3. Revente plus attractive : un logement récent se revend plus facilement.
4. Sécurité juridique et technique : garanties décennales et respect des normes RE2020.

Les erreurs fréquentes des acheteurs

1. Confondre frais de notaire et frais bancaires.
2. Oublier les frais annexes (garantie bancaire, déménagement, ameublement).
3. Sous-estimer les débours (frais administratifs).
4. Croire que tous les frais sont négociables : seule une remise partielle (20 % max) est possible sur les émoluments.

Projection : l’effet des frais réduits sur 20 ans

Un investisseur économise 10 000 € à l’achat grâce aux frais réduits. Placés à 4 % sur 20 ans, cela équivaut à 22 000 € de capital.
S’ils sont réinjectés comme apport, ils réduisent d’autant les intérêts du prêt immobilier. Les frais de notaire réduits ont donc un impact durable sur la rentabilité patrimoniale.

Le montant des frais de notaire : poste par poste

Beaucoup d’acquéreurs se demandent quel est le montant exact des frais de notaire et comment il est calculé. En réalité, chaque élément est défini par décret et s’applique à toutes les ventes immobilières, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou d’un bien ancien.

Décomposition type des frais d’acquisition, prenons l’exemple d’une vente immobilière à 250 000 € :

1. Droits et taxes (environ 5,8 % dans l’ancien, 0,715 % dans le neuf)
   • Droits de mutation : plus de la moitié du coût total dans l’ancien.
   • Taxe de publicité foncière : environ 0,715 % dans le neuf.
   • Contribution de sécurité immobilière : 0,1 % du prix de vente.

Sur un bien de 250 000 €, cela représente 14 500 € de taxes dans l’ancien contre 1 800 € dans le neuf.

2. Émoluments du notaire (honoraires réglementés)
   • Calculés par tranches, ils varient entre 0,8 % et 3,8 % selon la valeur du bien.
   • Exemple : pour un prix d’achat de 250 000 €, les émoluments représentent environ 2 500 €.
   • Ces honoraires sont identiques quel que soit le type de logement.
3. Débours
   • Frais payés par le notaire pour le compte de l’acquéreur : état hypothécaire, cadastre, documents d’urbanisme.
   • Montant estimé : entre 800 et 1 200 € selon la complexité de la vente.

Montant total estimé pour un logement à 250 000 €

• Dans le neuf : environ 4 500 à 6 000 €.
• Dans l’ancien : environ 17 000 à 19 000 €.

La différence provient presque exclusivement des taxes et droits de mutation.

Prix de vente et impact sur les frais

Les frais de notaire sont toujours calculés à partir du prix de vente réel inscrit dans l’acte authentique.

• Plus le prix est élevé, plus le montant des frais d’acquisition augmente mécaniquement.
• Pour un logement à 150 000 €, comptez environ 3 500 € dans le neuf contre 11 000 € dans l’ancien.
• Pour un logement à 400 000 €, les frais grimpent à 10 000 € dans le neuf et dépassent 28 000 € dans l’ancien.

Certains acquéreurs pensent que les frais peuvent être réduits en distinguant le prix du bien et celui du mobilier (cuisine équipée, électroménager). Cela reste possible mais doit être justifié par un inventaire précis. Le notaire peut alors déduire cette part du calcul.

Honoraires du notaire : ce qu’il faut savoir

Beaucoup confondent les frais de notaire avec les honoraires du notaire. Or, les honoraires représentent seulement une petite partie de la somme totale : environ 10 % à 15 %.

• Sur un appartement à 300 000 €, les émoluments du notaire sont d’environ 3 000 €.
• Le reste correspond aux taxes et droits perçus par l’État.

Ainsi, quand on parle de « frais réduits », cela ne signifie pas que le notaire est moins payé dans le neuf. Ce sont bien les impôts liés à la vente immobilière qui sont allégés.

Les taxes incluses dans les frais

Pour bien comprendre la différence entre un logement neuf et un logement ancien, il faut détailler les taxes perçues lors de l’acquisition :

• Taxe de publicité foncière : 0,715 % du prix d’achat dans le neuf.
• Droits de mutation : environ 5,8 % dans l’ancien.
• Contribution de sécurité immobilière : 0,1 % dans les deux cas.

Exemple sur une vente à 200 000 € :

• Dans le neuf : taxes = 1 630 € (0,715 % + 0,1 %).
• Dans l’ancien : taxes = 11 800 € (5,8 % + 0,1 %).

La différence de montant en euros provient uniquement de la fiscalité.

Ventes immobilières : qui paie les frais de notaire ?

Par principe, c’est toujours l’acquéreur qui paie les frais de notaire lors d’une vente.

• Le vendeur supporte d’autres frais : diagnostics, commission d’agence.
• L’acheteur doit régler la totalité du montant des frais d’acquisition le jour de la signature.

Il n’est pas possible de demander au vendeur de prendre en charge ces frais, sauf cas particulier de négociation dans un compromis de vente, ce qui reste très rare.

FAQ – Frais réduits de notaire en 2025