Acheter un logement est un projet de vie. Faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? En 2026, la réponse dépend de vos objectifs : résidence principale, investissement locatif, prix au m², travaux, fiscalité, normes… Ce guide clair et amical compare immobilier neuf et immobilier ancien pour vous aider à acheter en connaissance de cause, avec un regard discret sur les avantages du neuf : frais réduits, garanties, performances énergétiques et aides (PTZ, TVA réduite en France, VEFA).
Immobilier neuf : les avantages et les limites à connaître
Les avantages clés du logement neuf
- Frais d’acquisition réduits : en moyenne 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l’ancien. Cela allège nettement votre budget d’achat immobilier.
- Garanties solides : parfait achèvement (1 an), biennale ou bon fonctionnement (2 ans), décennale (10 ans). Ces protections s’appliquent automatiquement sur un logement neuf.
- Normes RE2020 : bâtiments neufs plus sobres en énergie et en carbone, avec des seuils renforcés depuis 2025. À l’usage, cela peut réduire les charges et renforcer l’attractivité à la revente.
- Aides financières possibles : PTZ prolongé et assoupli jusqu’au 31/12/2027 selon votre profil et la zone. TVA à 5,5 % possible en zones ANRU ou QPV pour une résidence principale, sous conditions.
- Paiement sécurisé en VEFA : prix versé au fur et à mesure des travaux, dans des plafonds légaux, et garantie financière d’achèvement extrinsèque obligatoire.
Les points de vigilance
- Délais : acheter dans le neuf en VEFA implique d’attendre la livraison.
- Personnalisation encadrée : choix d’options dans un cadre technique défini.
- Prix affiché : le prix au m² peut sembler plus élevé que l’ancien dans certains centres-villes. Le bon réflexe est de raisonner coût global (frais, travaux, charges, énergie).
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Immobilier ancien : les atouts et ce qu’il faut anticiper
Les atouts de l’ancien
- Emplacements établis : hyper-centre ville, charme architectural, quartiers déjà animés.
- Disponibilité : signature, remise des clés et achat dans l’ancien souvent plus rapides.
- Potentiel de travaux valorisants : rénover, redistribuer, créer du cachet.
Les sujets à surveiller
- Frais de notaire : en général 7 à 8 % du prix d’achat, à intégrer dès le prêt.
- Travaux de mise aux normes (électricité, isolation, copropriété) : prévoir un budget travaux et un calendrier.
- Règlementation énergétique en location : la mise en location des logements classés G au DPE est interdite depuis 2025 (sous exceptions limitées) ; F en 2028, E en 2034. Pour un investissement locatif dans l’ancien, cela peut impliquer des travaux.
Finances : comparer les coûts réels (au-delà du prix affiché)
Coût d’acquisition
- Neuf : frais réduits (2–3 %) + éligibilité PTZ, TVA 5,5 % dans certaines zones, moins d’aléas techniques au démarrage.
- Ancien : frais de notaire plus élevés (7–8 %). Travaux possibles à court terme (mise aux normes, performance énergétique).
Coût d’usage sur 10 à 15 ans
- Neuf : normes récentes (RE2020), meilleurs DPE, moins de travaux imprévus grâce aux garanties.
- Ancien : charges variables (copropriété), éventuels travaux de mise aux normes (toiture, ascenseur, isolation, chauffage), impact DPE si location.
Règles, normes et VEFA : ce que le neuf change pour vous
- VEFA : l’achat sur plan se paie par appels de fonds plafonnés (par exemple 35 % aux fondations, 70 % hors d’eau, 95 % à l’achèvement). Le solde à la remise des clés, après vérification.
- Garantie financière d’achèvement : extrinsèque et obligatoire (banque ou assureur) ; elle sécurise votre achat même si le promoteur défaille.
- Garanties légales du logement neuf : 1 an, 2 ans, 10 ans (parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale).
- RE2020 : exigences énergétiques et carbone renforcées, avec une trajectoire par paliers depuis 2025.
Emplacement : centre-ville, quartier en développement ou périphérie
- Ancien : offre abondante dans l’immobilier des centres-villes et quartiers historiques.
- Neuf : adresses souvent dans des quartiers réhabilités (ANRU ou QPV), proches transports, commerces, écoles, nouveaux espaces verts. L’effet quartier qui monte peut soutenir la valeur à long terme. TVA 5,5 % possible en résidence principale dans ces périmètres sous conditions.
Les bonnes questions à se poser avant d’acheter
- Quels sont mes objectifs d’achat ?
- Résidence principale (confort, charges, travaux, PTZ ou taux zéro) ou investissement locatif (rendement, DPE, vacance, revente).
- Quel type de propriété correspond à mon style de vie ?
- Logement neuf prêt à vivre, meilleur confort thermique et acoustique ; ancien avec cachet et personnalisation via travaux.
- Quels sont mes moyens financiers ?
- Comparer prix d’achat, frais, fiscalité (TVA, PTZ), travaux, charges, assurance, financement et prêt.
- Quelles sont les tendances actuelles du marché immobilier ?
- Politiques énergétiques (DPE en location), normes de construction (RE2020), attentes des acheteurs et coûts de l’énergie.
Tableau comparatif 2026 — Neuf vs ancien
| Critère (2026) | Immobilier neuf | Immobilier ancien |
|---|---|---|
| Frais d’acquisition | 2–3 % du prix | 7–8 % du prix |
| Aides à l’achat | PTZ jusqu’à 50 % selon zones et ressources, prolongé jusqu’au 31/12/2027 | PTZ possible dans l’ancien avec travaux en zones ciblées |
| TVA | 5,5 % possible en ANRU ou QPV (résidence principale, conditions) | Non applicable dans la plupart des cas |
| Garanties | 1 an / 2 ans / 10 ans (GPA, GBF, décennale) | Pas de garanties constructeur |
| Normes énergétiques | RE2020 (paliers renforcés en 2025) | Performance variable selon DPE |
| Location et DPE | DPE souvent performant (A/B/C) | Interdiction de louer G (2025), F (2028), E (2034) |
| Sécurisation du chantier | VEFA : appels de fonds plafonnés + garantie d’achèvement extrinsèque | Sans objet |
Cas pratiques
Cas concret comparatif — Primo-accédant éligible PTZ et TVA réduite (neuf) vs achat dans l’ancien
Hypothèses simplifiées et prudentes (à adapter à la ville et au profil) : revenus PTZ éligibles, logement neuf en QPV/ANRU ouvrant droit à la TVA 5,5 %, taxe foncière moyenne 1 200 €/an, consommation énergie moyenne 60 m². Chiffrages hors intérêts d’emprunt et assurance, pour illustrer le coût global.
| Poste | Achat dans le neuf (TVA 5,5 %, VEFA) | Achat dans l’ancien |
| Prix TTC | 240 000 € | 260 000 € |
| TVA applicable | 5,5 % (prix déjà TTC) | 20 % (intégrée au prix) |
| Frais d’acquisition | 6 000 € (≈ 2,5 %) | 19 500 € (≈ 7,5 %) |
| PTZ mobilisable | 80 000 € | 0 € (hors ancien avec travaux ≥ 25 % et zones spécifiques) |
| Travaux initiaux | 0 € | 20 000 € (mise aux normes + rafraîchissement) |
| Taxe foncière sur 10 ans | 9 600 € (exonération 2 ans, puis 8 × 1 200 €) | 12 000 € (10 × 1 200 €) |
| Énergie sur 10 ans | 8 000 € (≈ 800 €/an, RE2020) | 16 000 € (≈ 1 600 €/an, DPE moyen) |
| Coût total 10 ans hors intérêts | 263 600 € | 327 500 € |
| Écart indicatif | 63 900 € en faveur du neuf |
Remarques utiles
- Le PTZ dans l’ancien n’est possible que sous conditions strictes (zones moins tendues et travaux représentant au moins 25 % du coût total). Si ces conditions sont réunies, refaire la simulation avec un PTZ partiel côté ancien.
- Les coûts d’énergie varient selon l’usage et l’étiquette DPE. Les charges de copropriété ne sont pas intégrées.
- En VEFA, prévoir un délai de livraison ; dans l’ancien, la disponibilité est plus rapide.
- Acheter neuf en résidence principale : vous ciblez un achat logement neuf en France, en zone ANRU ou QPV. La TVA à 5,5 % et le PTZ peuvent réduire le prix final tout en sécurisant votre budget de travaux (quasi nuls au début) et vos charges.
- Investissement locatif : viser des logements neufs conformes à la RE2020 limite l’exposition aux contraintes DPE, autorise une mise en location plus sereine et simplifie la gestion. Dans l’ancien, vérifier le DPE et budgéter la mise aux normes avant location.
Vérifier les aides cumulables
Découvrez si vous pouvez additionner PTZ + TVA réduite + Prêt Action Logement + frais de notaire réduits… et calculez l’économie totale.
En deux mots : quand le neuf fait pencher la balance
Sans opposer neuf et ancien, on constate qu’en 2026 le neuf sécurise l’achat (garanties, VEFA, normes), réduit les frais et ouvre l’accès au taux zéro et parfois à la TVA réduite. L’ancien séduit par l’emplacement et le cachet, mais suppose souvent un budget travaux et une attention particulière au DPE, surtout pour un investissement locatif.
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FAQ — Neuf vs ancien
Le neuf est-il toujours plus cher que l’ancien ?
Pas forcément. Le prix facial peut être plus haut dans le neuf, mais les frais (2–3 % vs 7–8 %), les garanties, l’absence de travaux immédiats et les aides (PTZ, TVA à 5,5 % selon zone) rééquilibrent le coût total.
Puis-je bénéficier du PTZ en 2026 ?
Oui, le PTZ est prolongé jusqu’au 31/12/2027 avec des conditions élargies depuis 2025. L’éligibilité dépend des zones, des revenus et du type d’opération (logement neuf collectif en zone tendue, ou ancien avec travaux en zone détendue).
La TVA à 5,5 % s’applique à quels achats ?
Aux achats dans l’immobilier neuf situés en zones ANRU ou QPV, destinés à votre résidence principale, sous conditions de ressources et de durée d’occupation.
Qu’est-ce que la VEFA et comment sont sécurisés les paiements ?
La VEFA est un achat sur plan. Les versements sont échelonnés dans des plafonds légaux et le promoteur doit fournir une garantie financière d’achèvement extrinsèque.
Je veux louer : que change le DPE ?
Depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués (F en 2028, E en 2034). Le neuf conforme à la RE2020 limite ce risque.
Quelles garanties protègent mon achat neuf ?
Parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans) et décennale (10 ans). Elles couvrent respectivement finitions, éléments dissociables et gros œuvre.
L’accompagnement IGC est-il gratuit ?
Oui. Notre accompagnement est gratuit pour l’acheteur, de l’étude de budget jusqu’à la livraison. Notre rémunération est prise en charge par nos partenaires dans le cadre des mandats de commercialisation, sans surcoût sur le prix de vente affiché par le promoteur. Vous payez le même prix que si vous achetiez directement, tout en bénéficiant d’un conseil indépendant et d’un suivi complet.
Sources : Service-public.fr — Prêt à taux zéro (PTZ) et prolongation – Ministère de la Transition écologique — RE2020
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