Avec le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, l’acheteur d’un T2 neuf de 270 000 € loué à un niveau intermédiaire peut déduire 7 560 € d’amortissement par an de ses loyers. Dans notre simulation, pour un investisseur dont la tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30 % et qui achète à crédit, l’économie d’impôt atteint 2 643 € la première année, contre 375 € pour le même bien loué nu sans ce statut.
Voici le calcul pas à pas, les variantes selon la TMI et le mode de financement, et les points à vérifier avant d’investir dans l’immobilier neuf. Les montants d’achat, de charges et de crédit sont des hypothèses ; les règles fiscales sont celles de la loi de finances pour 2026, en vigueur au 26 octobre 2026.
Le statut du bailleur privé en bref
Créé par la loi de finances pour 2026 (article 47), le statut du bailleur privé, ou dispositif Jeanbrun, permet au propriétaire d’un logement loué nu d’amortir chaque année une partie de la valeur du bien. Ce n’est pas une réduction d’impôt : les avantages passent par la baisse du résultat imposable. Les propriétaires concernés déclarent alors leurs recettes au régime réel.
- Période : acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, la date de l’acte notarié faisant foi.
- Logement : neuf, acheté en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou construit, dans un bâtiment d’habitation collectif. Un logement ancien peut aussi en bénéficier, avec des travaux d’au moins 30 % du prix d’achat et une rénovation lourde (performance énergétique de classe A ou B après travaux).
- Engagement : louer nu, comme résidence principale du locataire, pendant 9 ans, avec une mise en location dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition.
- Locataire : pour en bénéficier, le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal ni être un parent ou allié jusqu’au 2e degré, et ses ressources respectent des plafonds.
- Option : elle s’exerce dans la déclaration de revenus, avec le bail joint à la déclaration ; elle est irrévocable pour le logement et exclut le régime micro-foncier.
Les taux d’amortissement
La base amortissable représente 80 % du prix d’acquisition, la part du terrain étant fixée forfaitairement à 20 %. Le taux dépend du niveau de loyer choisi.
| Niveau | Logement neuf | Ancien rénové |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % par an | 3 % par an |
| Social | 4,5 % par an | 3,5 % par an |
| Très social | 5,5 % par an | 4 % par an |
Pour tous les bailleurs, l’amortissement déductible est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond passe à 10 000 € si au moins la moitié des recettes des logements concernés vient de loyers sociaux, et à 12 000 € pour des loyers très sociaux. Pour le cadre complet, consultez notre guide du dispositif Jeanbrun.
Les hypothèses de la simulation
| Hypothèse | Valeur retenue |
|---|---|
| Bien | T2 neuf de 45 m² en VEFA, zone A, immeuble collectif |
| Prix d’acquisition | 270 000 €, dont 216 000 € de base amortissable |
| Niveau de loyer | intermédiaire |
| Loyers | 655 € par mois hors charges, soit 7 860 € par an |
| Charges non récupérables | 1 250 € par an (taxe foncière, assurance, copropriété ; pas de frais de gestion locative) |
| Financement | apport de 30 000 €, emprunt de 240 000 € sur une durée de 25 ans à 3,5 % |
| Intérêts de la 1re année | 8 303 € |
| Investisseur | célibataire, TMI de 30 %, aucune autre location |
Ces valeurs sont des exemples : coûts, recettes et conditions de crédit varient selon la ville, le marché et la période. Le calcul se transpose à votre projet immobilier.
Étape 1 : calculer l’amortissement annuel
La base amortissable atteint 216 000 € (80 % de 270 000 €). À raison de 3,5 % par an, l’amortissement s’élève à 7 560 €, sous le plafond de 8 000 €.
Au-delà d’une valeur d’environ 285 700 € (soit une base amortissable d’environ 228 600 €), un logement neuf amorti à 3,5 % atteint ce plafond. Le niveau social ou très social, avec des plafonds plus élevés, devient alors plus intéressant sur le plan fiscal, à condition d’accepter des loyers plus bas. Le loyer social suppose aussi des conditions de ressources plus strictes pour le locataire.
Étape 2 : le respect des plafonds de loyer et de ressources
En 2026, le loyer intermédiaire ne peut dépasser 14,64 € par m² et par mois hors charges en zone A (19,71 € en zone A bis, 11,80 € en zone B1). Pour 45 m², le maximum ressort à 658,80 € : les 655 € retenus sont dans les clous.
Le locataire doit aussi respecter des plafonds de ressources. Pour un bail signé en 2026 en zone A, son revenu fiscal de référence 2024 ne doit pas dépasser 44 344 € pour une personne seule et 66 276 € pour un couple.
Étape 3 : le résultat après un an
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers encaissés | 7 860 € |
| Intérêts d’emprunt | − 8 303 € |
| Charges non récupérables | − 1 250 € |
| Amortissement du bailleur privé | − 7 560 € |
| Résultat | − 9 253 € |
Le résultat est un déficit de 9 253 €, qui réduit votre base fiscale. Les recettes compensent d’abord les intérêts : l’excédent d’intérêts, soit 443 €, ne se reporte que sur les résultats locatifs des dix années suivantes. Le reste, 8 810 €, s’impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Avec une TMI de 30 %, cette imputation réduit l’impôt sur le revenu de 2 643 €. Les sommes versées par le locataire, elles, ne supportent ni imposition ni prélèvements sociaux sur cet exercice.
Les avantages du statut du bailleur privé selon votre TMI
Comparons avec le même bien loué nu, au régime réel, sans amortissement. Le déficit imputable sur le revenu global se limite alors aux charges : 1 250 €.
| TMI | Économie avec le dispositif | Économie sans le statut | Gain lié au dispositif |
|---|---|---|---|
| 11 % | 969 € | 138 € | 832 € |
| 30 % | 2 643 € | 375 € | 2 268 € |
| 41 % | 3 612 € | 512 € | 3 100 € |
Le gain progresse avec la TMI. Il diminue ensuite au fil du temps : les intérêts baissent à mesure que le crédit est remboursé, et le résultat remonte.
Variante : un achat sans crédit
Sans emprunt, le résultat avant déduction est de 6 610 € (7 860 € encaissés moins 1 250 € de charges). Sans le statut, au régime réel, il serait imposé à la TMI et aux prélèvements sociaux, qui restent de 17,2 % pour les revenus fonciers en 2026.
| TMI | Imposition sans le statut | Économie avec le dispositif |
|---|---|---|
| 11 % | 1 864 € | 1 969 € |
| 30 % | 3 120 € | 3 405 € |
| 41 % | 3 847 € | 4 237 € |
Avec l’amortissement, le résultat devient un déficit de 950 €, imputable sur le revenu global : les sommes encaissées ne sont plus imposées et l’imposition des autres revenus baisse légèrement. C’est pour un investisseur immobilier qui paie comptant, ou avec un apport important, que le dispositif produit l’effet le plus fort.
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Un conseiller en gestion de patrimoine IGC calcule l’effet du statut du bailleur privé sur votre situation fiscale et sélectionne des programmes neufs adaptés.
Et pour un bien à rénover ?
Le dispositif s’applique aussi à un bien ancien acheté pour être remis à neuf. Le chantier doit représenter au moins 30 % du coût d’achat et la réhabilitation doit être lourde : le bien atteint ensuite la classe A ou B du diagnostic énergétique. Le montant des dépenses entre dans la base amortissable, avec des pourcentages plus bas que dans le neuf : 3 %, 3,5 % ou 4 % selon le niveau de loyer. Dans l’ancien, l’option Jeanbrun reste exigeante : budget, délais et gestion du chantier pèsent sur la rentabilité de l’investissement. Dans l’immobilier neuf, le logement est livré prêt à louer, avec les garanties de la VEFA.
Les points de vigilance pour les investisseurs et bailleurs
- Le respect de l’engagement de 9 ans. Si une condition n’est plus remplie (durée, niveau de loyer, locataire), les sommes déduites sont réintégrées au résultat de l’année de la rupture.
- Une plus-value plus élevée à la revente. La valeur d’achat retenue pour le calcul est diminuée des déductions pratiquées. Sur 9 ans, notre exemple cumule 68 040 € d’amortissement : la plus-value imposable augmente d’autant.
- Garder le bien loué. Un déficit imputé sur le revenu global suppose que le propriétaire maintienne la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante.
- Pas de cumul entre le statut du bailleur privé et la réduction Denormandie pour un même logement. En revanche, l’avantage n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
- Le rendement dépend d’abord du bien immobilier : emplacement, qualité du programme, gestion et demande sur le marché locatif. Un investissement immobilier comporte des risques, dont la vacance locative et la perte en capital à la revente.
Actualités du statut du bailleur privé
Le projet de loi relance et décentralisation du logement a été adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026 et reste en cours d’examen à l’Assemblée nationale. Il prévoit d’assouplir les conditions pour relancer l’offre de logements, surtout pour les travaux de rénovation dans l’ancien (seuil de travaux, performance énergétique). Tant qu’il n’est pas définitivement adopté et publié, seules les règles actuelles s’appliquent. Nous mettrons cet article à jour au fil des actualités du dispositif Jeanbrun.
Statut du bailleur privé, déficit foncier ou LMNP ?
Le statut du bailleur privé convient surtout aux investisseurs imposés à 30 % ou plus, qui veulent un logement neuf et peuvent s’engager 9 ans en location nue. Pour un bien immobilier ancien à rénover, le déficit foncier, qui permet de déduire les dépenses de rénovation énergétique et d’entretien, reste un levier à comparer. Pour les propriétaires qui louent meublé, c’est le régime LMNP qui s’applique. Retrouvez notre offre de logements neufs et nos conseils en investissement locatif sur la page immobilier neuf.
Questions fréquentes
Vos questions sur le statut du bailleur privé
Peut-on cumuler le statut du bailleur privé avec le micro-foncier ?
Non. L’option exclut le régime micro-foncier : vos recettes sont déclarées au régime réel, sur la déclaration annexe des revenus fonciers.
Que se passe-t-il au bout de 9 ans ?
La location n’est plus obligatoire. L’amortissement peut se poursuivre tant que le bien reste loué, dans la limite de la base amortissable, soit 80 % du prix d’acquisition.
Le plafond de 8 000 € s’applique-t-il par logement ?
Non, par foyer fiscal. Si vous achetez deux logements neufs, leurs déductions cumulées restent plafonnées à 8 000 € par an.
Le dispositif peut-il encore évoluer ?
Oui. Les actualités législatives peuvent modifier ses conditions : un projet de loi est en cours d’examen. Seules les règles publiées s’appliquent, et nous suivons ces actualités pour mettre à jour nos simulations.
Peut-on louer à un enfant ou à un parent ?
Non. Le locataire ne doit pas être membre de votre foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu’au 2e degré inclus.
Avertissement : cette simulation est une illustration fondée sur des hypothèses. Elle ne constitue pas un conseil personnalisé. Un investissement immobilier comporte un risque de perte en capital et de vacance locative ; les avantages fiscaux ne doivent pas être le seul critère de choix.
Un projet d’investissement locatif ?
Rendez-vous gratuit et sans engagement avec un conseiller en gestion de patrimoine IGC pour chiffrer votre projet et comparer les avantages des dispositifs fiscaux.
Sources
- Service-Public.fr, Investissement locatif Relance logement – Jeanbrun : conditions, taux, plafonds, déficit, consulté le 26 octobre 2026.
- Service-Public.fr, Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine : taux applicable à la location nue, consulté le 26 octobre 2026.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20 : imputation des déficits, consulté le 26 octobre 2026.
- Sénat, projet de loi relance et décentralisation du logement : état de la procédure, consulté le 26 octobre 2026.
