Définition
Investir en EHPAD (ou en résidence étudiante, senior, ou de tourisme) consiste à acheter une chambre ou un appartement meublé au sein d’une structure spécialisée. Le bien est obligatoirement loué via un « bail commercial » à la société d’exploitation qui gère l’ensemble de la résidence.
Pourquoi c’est important
C’est un investissement « clé en main ». L’investisseur délègue 100 % de la gestion (recherche des locataires, entretien courant). Le gestionnaire s’engage contractuellement à lui verser un loyer fixe défini à l’avance, que la chambre soit occupée ou vide, le tout avec la fiscalité avantageuse du LMNP.
Un exemple chiffré
Vous achetez une chambre médicalisée en EHPAD pour 150 000 HT (vous récupérez la TVA à 20 %). Le bail commercial stipule un rendement de 4 %. Vous percevez donc un loyer de 6 000 € par an, garanti par l’exploitant, et sans avoir à payer d’impôts sur ces loyers grâce au système d’amortissement comptable.
Ce qu’il faut vérifier avant d’ouvrir
La valeur de l’investissement repose entièrement sur le bail commercial et sur la santé financière du gestionnaire (exploitant). Il faut lire attentivement la répartition des charges (qui paie les gros travaux ?) et s’assurer de la viabilité économique du modèle proposé.