Loi Malraux : la défiscalisation immobilière au service de votre patrimoine

La loi Malraux est un dispositif fiscal puissant : en contrepartie de travaux de restauration sur un immeuble ancien situé dans un secteur protégé du patrimoine architectural urbain, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt substantielle. Concrètement, vous financez la réhabilitation d’un bâtiment de caractère (sous l’œil de l’Architecte des Bâtiments de France), vous le louez nu en résidence principale et, en échange, vous optimisez vos impôts tout en valorisant un actif rare.
Chez Cabinet IGC, nous orchestrons l’investissement de A à Z : étude fiscale, sélection de l’actif éligible, montage administratif, réalisation des travaux, suivi du chantier, mise en location, déclarations et contrôle du cadre loi Malraux. Objectif : transformer un impôt dû en avantage fiscal utile, sécurisé, et créateur de valeur patrimoniale.

Loi Malraux : définition, objectifs et périmètre

La loi Malraux soutient la protection du patrimoine architectural et la revitalisation des centres historiques. Le principe : vous achetez un immeuble à restaurer dans un Site patrimonial remarquable (SPR), un Quartier ancien dégradé (QAD) ou un quartier du NPNRU, vous réalisez une restauration complète conforme aux prescriptions (matériaux, façades, toitures, menuiseries…), puis vous louez nu le bien en résidence principale pendant 9 ans.
En contrepartie, vous obtenez une réduction impôt calculée sur le montant travaux éligibles : 30 % dans les SPR avec PSMV approuvé, en QAD ou NPNRU, et 22 % dans les SPR avec PVAP approuvé (ou programme déclaré d’utilité publique). Ce cadre s’inscrit dans une logique d’architecture & patrimoine : restaurer, transmettre, et redonner vie à un patrimoine architectural urbain (et paysager) parfois exceptionnel.

Immeubles et quartiers concernés

• SPR + PSMV → 30 % (secteur sauvegardé, secteur sauvegardé au sens du plan de sauvegarde et de mise en valeur).
• SPR + PVAP → 22 % (plan de valorisation).
• QAD / NPNRU → 30 %.

Esprit du dispositif

• Réhabiliter des immeubles situés au cœur des centres historiques (Paris, Bordeaux, Nantes, Lille, villes de Provence, etc.).
• Maintenir l’âme des quartiers : patrimoine architectural urbain, commerces, vie locale.
• Remettre sur le marché des logements réhabilités, performants, confortables.

Conditions d’éligibilité : l’essentiel à connaître

Pour bénéficier du dispositif Malraux, il faut respecter un cadre loi Malraux précis :

• Contribuable domicilié en France ; les personnes physiques associées de certaines sociétés translucides peuvent également profiter de la défiscalisation Malraux.
• Restauration complète de l’immeuble (pas de « petits travaux » ponctuels).
• Autorisation préalable : permis de construire ou déclaration préalable de travaux + autorisations spécifiques en SPR/QAD/NPNRU (validation par les Bâtiments de France).
• Location nue (non meublée), à usage de résidence principale, 9 ans minimum, dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux restauration.
• Non-cumul : les dépenses prises en compte pour la réduction impôt ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
• Pas de plafonds de loyer/ressources imposés par la loi : le loyer est libre (marché local), ce qui distingue la loi Malraux d’autres dispositifs.

À retenir : la défiscalisation Malraux n’agit que sur les travaux (pas sur le prix d’acquisition) et valorise les opérations exigeantes sur le plan architectural urbain.

Avantages fiscaux : taux, plafonds, report et « hors niches »

• Taux de réduction impôt : 30 % (SPR + PSMV, QAD, NPNRU) ou 22 % (SPR + PVAP / DUP).
• Plafond : 400 000 € de dépenses de travaux sur 4 années consécutives (global, non reconductible).
• Imputation : la réduction s’impute au fur et à mesure des paiements de travaux (sur 1 à 4 ans, selon votre calendrier de chantier).
• Report : la fraction non imputée une année (si l’impôt est insuffisant) est reportable sur 3 ans (loi de finances rectificative).
• Hors plafonnement global des niches : la réduction impôts Malraux est exclue du plafond de 10 000 € des niches fiscales (avantage décisif).

Conséquence pratique : un investissement loi Malraux bien calibré peut générer jusqu’à 120 000 € de réduction impôts (30 % de 400 000 €) tout en créant un actif d’exception.

Calcul de la réduction : méthode + repères chiffrés 2025

La réduction impôt est calculée sur le montant travaux éligibles payés pendant la période autorisée (1 à 4 ans). Voici des repères utiles :

Rappels clés

• La réduction porte uniquement sur les travaux (factures et dépenses éligibles).
• L’imputation suit vos appels de fonds (planning de chantier).
• Le report sur 3 ans sécurise l’usage intégral de la réduction impôt.
• Le dispositif reste hors plafond des niches fiscales (10 000 €).

Processus IGC : votre opération Malraux en 7 étapes

1) Diagnostic patrimonial & fiscal
Bilan de votre impôt, de votre TMI, de vos objectifs (retraite, transmission, revenus), intégration dans une allocation d’actifs (immobilier neuf, financier). On dimensionne la cible (22 % / 30 %), l’horizon et le cadre loi Malraux.

2) Sélection du bien et du périmètre
Vérification éligible loi Malraux : sites patrimoniaux remarquables, QAD, NPNRU, présence d’un PSMV ou PVAP. Analyse de l’emplacement (demande locative, loyers de marché, vacance), de la qualité du bâti et du potentiel de valorisation.

3) Montage & autorisations
Dossier technique complet, études, échanges avec l’architecte des Bâtiments de France, obtention des autorisations (permis/déclaration). Définition précise des lots de travaux restauration (parties communes et privatives), choix des matériaux, performance énergétique quand possible.

4) Réalisation des travaux
Appels de fonds étalés sur 1 à 4 ans. Suivi de chantier, maîtrise des coûts, conformité patrimoine architectural. Coordination des entreprises, contrôle qualité, gestion des aléas.

5) Mise en location
Location nue en résidence principale, dans les 12 mois suivant l’achèvement, engagement 9 ans. Positionnement loyer : marché, sans plafonds réglementaires (à distinguer d’un Pinel).

6) Imputation fiscale
Déploiement de la réduction impôt au fil des paiements (22 % / 30 %). Pilotage de la défiscalisation immobilière (feuilles de route annuelles, attestations).

7) Suivi pluriannuel
Contrôle de l’engagement, de la location, du report éventuel. Anticipation de la revente (si souhaitée) après la période d’engagement et étude des scénarios patrimoniaux.

Cas pratiques

Cas 1 – Paris (SPR + PSMV, taux 30 %)

• Travaux : 300 000 € sur 3 ans.
• Réduction impôt : 90 000 €.
• Stratégie IGC : phasage des paiements pour lisser la réduction sur 3 exercices, report activable si l’IR annuel est inférieur à la réduction.
• Atout : localisation prime, forte demande, patrimoine architectural urbain de référence.

Cas 2 – Bordeaux (SPR + PVAP, taux 22 %)

• Travaux : 220 000 € sur 2 ans.
• Réduction impôt : 48 400 €.
• Points clés : matériaux nobles (pierre, menuiseries), respect strict des prescriptions ABF.
• Atout : tension locative cœur de ville, valorisation à long terme.

Cas 3 – Nantes (QAD, taux 30 %)

• Travaux : 400 000 € (plafond) sur 4 ans.
• Réduction impôt : 120 000 €.
• Montage : calendrier de facturation détaillé, imputation annuelle + report si besoin.
• Atout : régénération d’un quartier, impact urbain fort.

Cas 4 – Lille (NPNRU, taux 30 %)

• Travaux : 150 000 €.
• Réduction impôt : 45 000 €.
• Locatif : cible « jeunes actifs/étudiants », location nue 9 ans, loyer de marché.

Ces exemples illustrent comment la défiscalisation loi Malraux s’intègre dans une stratégie globale (trésorerie, assurance vie, ETF pour la partie financière, neuf pour la performance énergétique et les frais de notaire réduits).

Risques et points de vigilance

• Complexité technique : une restauration complète implique prescriptions, contraintes et délais. D’où l’intérêt d’un pilotage expert.
• Fenêtre d’imputation : les dépenses éligibles doivent être payées dans la fenêtre de 4 ans après autorisation ; au-delà, plus de réduction.
• Engagement locatif : 9 ans en location nue ; tout manquement peut remettre en cause l’avantage fiscal.
• Non-cumul : pas de double bénéfice (réduction + déduction foncière sur les mêmes dépenses).
• Risque de chantier : aléas techniques, coût, délais ; l’ingénierie IGC limite ces risques (sélection d’entreprises, contrats, pénalités).
• Liquidité : un immeuble historique se conserve idéalement sur le terme, pour cristalliser la valorisation patrimoniale.

Malraux, Monuments historiques : que comparer ?

• Dispositif Malraux : réduction impôts sur montant travaux, location nue 9 ans, hors plafonnement niches, encadrement ABF, secteur sauvegardé ou périmètre ciblé (sites patrimoniaux remarquables, QAD, NPNRU).
• Loi Monuments historiques : régime distinct (logique de déduction des charges, hors réduction impôt), contraintes plus lourdes ; opportunité patrimoniale pour profils avertis.
• Déficit foncier : mécanique d’imputation des dépenses sur revenus fonciers (autre logique, hors dispositif Malraux).

Conclusion : Malraux cible la restauration d’immeubles à forte valeur d’architecture patrimoine et de patrimoine architectural urbain, avec un avantage fiscal puissant (22 %/30 %) et un cadre exigeant.

Pourquoi choisir IGC ?

• Sélection rigoureuse : immeubles situés en SPR, QAD ou NPNRU à fort potentiel, éligibles loi Malraux.
• Ingénierie de projet : échanges avec l’architecte Bâtiments France, contrôle des devis, phasage des dépenses, calendrier d’imputation.
• Montage & conformité : autorisations, suivi, procès-verbaux, pièces pour la défiscalisation immobilière.
• Mise en marché locatif : positionnement loyer, gestion de la location dans le respect de l’engagement.
• Vision globale : articulation avec l’immobilier neuf (normes, confort, frais de notaire réduits, TVA à taux réduit selon les cas) et le financier (assurance vie, ETF), pour un investissement cohérent.

FAQ – Loi Malraux