Acheter son chez-soi ou réaliser un projet immobilier en France, que ce soit à Paris ou en périphérie des grandes villes, pose toujours la même question : faut-il choisir le neuf ou l’ancien ? Le prix au mètre carré semble souvent plus attractif dans le parc existant. À l’inverse, la construction récente affiche des montants plus élevés, mais offre confort moderne, bonnes performances énergétiques et nombreuses garanties. Le problème, c’est qu’on compare rarement tout, surtout les travaux à venir.
Julie, 34 ans : un projet entre Paris et petite couronne
Julie vit en location dans le centre ville de Paris. Elle se sent un peu à l’étroit dans son deux-pièces et veut enfin devenir propriétaire. Son projet :
- Budget total : 420 000 €
- Secteur : petite couronne parisienne, bien desservie par les transports
- Surface souhaitée : environ 60 m²
- Objectif principal : y habiter quelques années
- Objectif secondaire : conserver le bien ensuite en location
Son courtier lui présente deux dossiers :
- Un appartement ancien de 60 m² : immeuble des années 60, charme, belle hauteur sous plafond… mais un diagnostic performance énergétique en classe F, une électricité à refaire et des huisseries fatiguées.
- Un logement neuf en VEFA (Vefa) : programme récent en proche banlieue, normes environnementales actuelles, balcon, parking, charges maîtrisées.
Sur le papier, la première option affiche un ancien prix au m² plus bas. Julie se dit : “Je vais payer moins cher, je pourrai faire les travaux à mon rythme, c’est gagnant.”
Mais dès qu’on raisonne en prix achat global (frais de notaire, travaux rénovation, consommation d’énergie, aides, etc.), le match immobilier neuf / ancien devient beaucoup plus serré… voire penche franchement vers le bien récent.
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Coût global : comparer au-delà de l’étiquette de départ
Prix d’achat et frais de notaire
En 2025, les frais d’acquisition varient selon le type de bien :
- Dans l’immobilier ancien, ils tournent autour de 7 à 8 %.
- Dans l’immobilier neuf, ils sont généralement de 2 à 3 % grâce aux droits réduits.
Pour le projet de Julie, on part sur ce scénario :
- Option 1 – Appartement ancien
- Montant de la vente : 360 000 € (6 000 €/m²)
- Frais de notaire (7,5 %) : 27 000 €
- Total hors rénovation : 387 000 €
- Option 2 – Programme neuf
- Montant de la vente : 408 000 € (6 800 €/m²)
- Frais de notaire (2,5 %) : 10 200 €
- Total : 418 200 €
À ce stade, le parc existant garde l’avantage, avec près de 30 000 € d’écart. Mais on n’a encore rien prévu pour remettre le premier bien à niveau.
Travaux de rénovation et mise aux normes
L’appartement de 60 m² que Julie a repéré est mal classé au DPE. Les règles actuelles prévoient un calendrier progressif de restrictions pour les logements les plus énergivores.
Si elle souhaite en faire un jour un logement en location, elle doit donc prévoir :
- Isolation (murs, combles, plancher… selon le cas),
- Remplacement des fenêtres simple vitrage,
- Changement du système de chauffage,
- Mise à niveau de l’électricité,
- Rafraîchissement global (peinture, sols, cuisine, salle d’eau).
Pour un bien de ce type, le budget travaux mise normes et rénovation complète est souvent estimé entre 600 et 800 €/m², parfois plus.
Pour Julie, en retenant 800 €/m² :
- 60 m² × 800 € = 48 000 € de travaux renovation
Le coût total de l’option “ancien + chantier” devient :
360 000 € (prix du bien)
- 27 000 € (frais d’acquisition)
- 48 000 € (rénovation énergétique et remise à niveau)
= 435 000 €
De l’autre côté, la construction neuve qu’elle a visitée est livrée prête à habiter :
- Bâtiment conforme aux normes RE2020,
- Aucun gros chantier à prévoir à moyen terme,
- Parties communes neuves, ascenseur récent, toiture impeccable.
Le montant total reste donc 418 200 €.
Autrement dit, une fois les travaux intégrés, le neuf ancien prix s’inverse : l’appartement rénové coûte plus cher que le programme récent.
Charges et énergie : le budget de tous les mois
Vient ensuite la question du quotidien : les charges de copropriété et surtout la facture d’énergie.
Un logement neuf ou très récent, conçu avec une bonne performance énergétique DPE, consomme beaucoup moins qu’un immeuble des années 60 mal isolé. On parle souvent d’un rapport de 1 à 2, voire de 1 à 3.
Sur 60 m², l’ordre de grandeur peut être :
- Habitation mal classée : 2 500 à 3 000 € par an de chauffage et d’électricité.
- Bâtiment récent performant : 1 200 à 1 500 € par an.
Sécurité juridique, aides et écologie : les atouts d’un logement récent
Les garanties qui protègent l’acheteur
L’un des grands avantages d’un achat immobilier neuf est la présence d’un véritable “bouclier” juridique :
- Garantie de parfait achèvement (1 an) : le constructeur doit corriger tous les défauts signalés après la remise des clés.
- Garantie biennale (2 ans) : couvre les éléments d’équipement (volets, chaudière, interphone…).
- Garantie décennale (10 ans) : concerne les dommages qui touchent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à son usage.
Dans le cadre d’une vente en VEFA, Julie bénéficie aussi d’une garantie d’achèvement : même en cas de défaillance de l’opérateur, la construction doit aller à son terme.
Dans le parc existant, ces protections n’existent pas. Après la signature, si un problème structurel apparaît, le nouveau propriétaire se retrouve souvent seul face aux travaux.
Prêt à taux zéro, TVA réduite, fiscalité locale
Sur la partie financement, le bien récent donne également accès à plusieurs coups de pouce :
- Le pret taux zero (ou PTZ, parfois présenté comme “taux zero PTZ”) permet de financer une portion de l’opération sans intérêts, sous conditions de ressources et de zone.
- Le pret immobilier principal est alors complété par ce prêt aidé, ce qui baisse le coût total de l’emprunt.
- Dans certains quartiers, le Tva peut être réduite à 5,5 % pour l’achat logement neuf, toujours sous conditions de ressources et de prix.
À cela peut s’ajouter, selon les communes, une exonération de taxe foncière temporaire pour les logements neufs.
Pour Julie, l’effet cumulé d’un PTZ bien calibré, de frais d’acquisition réduits et d’une bonne performance énergétique allège nettement le budget par rapport à l’option “appartement ancien + gros travaux”.
Réglementation et écologie : un bien “prêt pour demain”
Depuis quelques années, la loi encadre de plus en plus la consommation énergétique du parc résidentiel. Les biens les plus mal notés se voient progressivement interdits à la location, et les futurs acheteurs se montrent très vigilants sur le DPE.
Dans ce contexte :
- Un bâtiment récent, conçu pour consommer peu, reste plus attractif pour les futurs acheteurs ou locataires.
- Un logement ancien qui n’a pas fait l’objet de travaux sérieux peut voir son prix négocié à la baisse, voire être difficile à louer à terme.
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Tableau comparatif : l’exemple chiffré de Julie
Pour y voir clair, voici un résumé simplifié de son projet (60 m² en petite couronne parisienne). Les chiffres restent indicatifs, mais illustrent bien les enjeux :
| Poste de dépense | Appartement ancien (60 m²) | Programme neuf (60 m²) | Commentaires |
|---|---|---|---|
| Montant de la transaction | 360 000 € | 408 000 € | Le parc existant est moins cher à l’achat |
| Frais de notaire | 27 000 € (≈ 7,5 %) | 10 200 € (≈ 2,5 %) | Frais réduits dans le neuf |
| Rénovation énergétique + remise à niveau | 48 000 € (≈ 800 €/m²) | 0 € | DPE F à traiter vs DPE performant |
| Coût global d’acquisition | 435 000 € | 418 200 € | Le programme neuf devient plus intéressant |
| Aides (PTZ, TVA, exonérations) | Accès plus limité | Souvent plus favorable | PTZ et TVA réduite possibles |
| Dépenses d’énergie sur 10 ans (ordre de grandeur) | 20 000–25 000 € | 10 000–15 000 € | Consommation divisée par 2 à 3 |
| Exploitation en location | Conditionnée à une rénovation complète | Compatible avec le calendrier DPE | Plus simple pour un investissement locatif |
Exemple basé sur des valeurs réalistes observées en 2025, pour un achat en région parisienne.
Les bonnes questions à se poser avant de choisir
Pour décider entre immobilier neuf et immobilier ancien, mieux vaut se poser quelques questions clés plutôt que de regarder uniquement le prix au m².
Quels sont les coûts cachés du bien ancien ?
- Quel est le diagnostic performance energetique ?
- Quelles améliorations sont nécessaires pour atteindre une classe correcte ?
- L’installation électrique est-elle aux normes ?
- La copropriété a-t-elle de gros travaux programmés (toiture, façade, ascenseur) ?
- Le bien sera-t-il encore louable dans quelques années sans rénovation lourde ?
Un ancien travaux trop bon marché peut cacher un budget chantier conséquent, surtout si l’on veut faire un achat appartement pour le louer ensuite.
Quels sont les avantages concrets d’une construction récente ?
- Bâtiment conforme aux normes actuelles (thermiques, acoustiques, accessibilité).
- Excellente performance energetique DPE, donc factures plus prévisibles.
- Ensemble de garanties (parfait achèvement, biennale, décennale).
- Accès facilité au pret taux zero et à certaines aides.
Sur la durée, ces éléments sécurisent l’achat immobilier neuf et limitent les mauvaises surprises.
Comment évaluer la valeur d’un bien ancien après travaux ?
Pour juger objectivement un appartement déjà construit :
- Chiffrer les travaux renovation avec des devis concrets.
- Ajouter ce montant au prix achat et aux frais de notaire.
- Comparer ce total à celui d’un achat immobilier récent dans la même zone.
- Se demander : “Une fois tout payé, suis-je au-dessus ou au-dessous du prix immobilier neuf du quartier ?”
Si le coût final dépasse largement celui d’un programme récent, le choix neuf / ancien devient vite évident.
Quelles tendances du marché observe-t-on en 2025 ?
En 2025, on voit plusieurs mouvements forts :
- Demande soutenue pour les logements neufs, notamment en périphérie bien desservie (disponibles peripherie villes).
- Sensibilité croissante à la performance énergétique, tant chez les acheteurs que chez les locataires.
- Biens très énergivores plus difficiles à vendre ou à louer sans travaux lourds.
Dans ce contexte, la combinaison “programme récent + bon financement + bonne localisation” devient une valeur sûre pour construire son patrimoine.
Comment le Cabinet IGC vous accompagne
Le Cabinet IGC est spécialisé dans l’immobilier neuf et la gestion de patrimoine. Notre rôle n’est pas de dénigrer l’ancien, mais d’aider nos clients à comparer sereinement toutes les options pour leur projet d’achat.
Concrètement, nous vous aidons à :
- Clarifier votre objectif : résidence principale aujourd’hui, investissement demain, ou les deux.
- Mettre en parallèle un appartement ancien à rénover et un programme neuf dans la même ville ou la même zone.
- Simuler plusieurs montages de pret immobilier (avec pret taux zero quand c’est possible).
- Profiter des spécificités du neuf : frais réduits de notaire, éventuelles exonérations de taxe foncière, bonnes performances énergétiques.
- Construire une stratégie de long terme, avec pourquoi pas un investissement locatif (LMNP, résidences gérées type EHPAD, location meublée, etc.).
FAQ – Neuf ou ancien : les questions qui reviennent le plus souvent
Est-ce que l’accompagnement du Cabinet IGC me coûte plus cher ?
Non, notre accompagnement est entièrement gratuit pour vous. Les rendez-vous, l’étude de votre situation, les simulations (neuf vs ancien, résidence principale vs investissement, différents montages de prêt) ne donnent lieu à aucun honoraire à votre charge.
Vous ne payez pas plus cher votre bien en passant par le Cabinet IGC :
Le prix est le même que si vous achetiez directement auprès du promoteur ou du commercial.
Notre rémunération est prise en charge par nos partenaires, sans surcoût pour vous, ni frais cachés.
Vous bénéficiez donc d’un conseil indépendant, d’un suivi personnalisé et d’un comparatif complet… au même prix final que si vous faisiez la démarche seul.
Le neuf est-il vraiment plus cher que l’ancien ?
En apparence oui, car le m² est souvent plus élevé. Mais si l’on tient compte des frais d’acquisition, des travaux, de la consommation d’énergie et des aides (PTZ, TVA réduite, fiscalité locale), un achat neuf peut revenir au final au même prix… voire moins cher qu’un logement ancien à rénover.
Quels sont les principaux avantages d’un logement neuf pour une résidence principale ?
Pour une résidence principale, les points forts sont :
Confort moderne (isolation, acoustique, ascenseur, stationnement, extérieur).
Bâtiment déjà conforme aux exigences environnementales.
Présence de garanties en cas de problème.
Meilleure visibilité sur les charges et les dépenses d’énergie.
C’est particulièrement rassurant pour un premier achat immobilier.
Pour un investissement locatif, vaut-il mieux viser l’ancien ou le neuf ?
Tout dépend de votre profil :
L’ancien peut être intéressant si vous aimez les chantiers et que vous maîtrisez les travaux renovation ; vous pouvez créer de la valeur en transformant un bien à rénover. Les logements neufs sont plus simples à mettre en location : DPE favorable, équipements neufs, peu de risques de gros travaux dans les premières années. Le Cabinet IGC peut vous aider à comparer plusieurs scénarios d’investissement locatif avec des hypothèses chiffrées (loyers, charges, fiscalité).
Comment éviter de sous-estimer les travaux dans un bien ancien ?
Quelques réflexes :
Faire réaliser un diagnostic performance energetique détaillé.
Demander des devis à des professionnels pour les postes lourds (isolation, chauffage, électricité, menuiseries).
Prévoir une marge de sécurité pour les imprévus.
Comparer ensuite le coût total (achat + frais + chantier) à celui d’un achat immobilier neuf équivalent.
Cette démarche permet de trancher sans se fier uniquement au montant affiché dans l’annonce.
Que risque-t-on en achetant un logement très mal classé au DPE ?
Un bien mal noté peut :
Être progressivement restreint à la location selon les évolutions de la réglementation,
Nécessiter des travaux importants pour rester exploitable,
Subir une décote à la revente s’il n’est pas rénové.
Avant de signer pour ce type de bien, il est indispensable de budgéter les travaux et de le comparer à une solution plus récente.
Les programmes neufs sont-ils forcément loin du centre-ville ?
Pas toujours. Il est vrai que beaucoup d’opérations se développent en périphérie, là où le foncier reste disponible. Mais ces quartiers sont souvent :
Bien reliés au centre par les transports,
Pensés comme des lieux de vie complets (commerces, écoles, espaces verts),
Plus calmes et plus lumineux que l’hyper-centre.
Pour beaucoup de ménages, ce compromis localisation / confort / budget est très attractif.
Comment le Cabinet IGC peut m’aider concrètement ?
Nous pouvons :
Étudier votre projet et votre capacité de financement,
Vous présenter des programmes adaptés à votre situation,
Comparer avec des alternatives dans l’ancien,
Monter le dossier de financement en intégrant PTZ et autres aides,
Vous accompagner jusqu’à la remise des clés, puis dans la mise en place éventuelle d’une stratégie locative.
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