Acheter dans le neuf

A) Avantages du neuf

L’achat d’un bien immobilier dans le neuf en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) apporte un certain nombre d’avantages.

1) Un gain financier :

  • Les frais de notaire sont réduits à environ 2,5 % contre 7,5 % dans l’ancien,
  • Aucun frais d’intermédiaire ou frais d’agence est à supporter par le client final,
  • Des frais d’entretien limités grâce aux différentes garanties,
  • Des charges de copropriété réduites,
  • Une exonération partielle ou totale de la taxe foncière les deux premières années selon l’emplacement du bien et son usage,
  • D’importantes économies seront réalisées sur la consommation énergétique,
  • Une fiscalité avantageuse grâce à la TVA réduite et le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour un achat en résidence principale ou une réduction d’impôts allant jusqu’à 21 % de l’achat dans le cadre d’un investissement locatif sous le dispositif Pinel.

2) Un confort :

  • Une parfaite isolation thermique et phonique,
  • Le respect des dernières normes de règlementation thermique (RT 2012 & BBC) et ainsi rester en dessous du seuil de consommation de 50kWhep/m2/an,
  • Le respect des normes « handicap » avec des accès plus larges pour les personnes à mobilités réduites,
  • Le respect des normes incendie, inondation…
  • La personnalisation du logement par des travaux modificatifs ou encore l’aménagement d’une cuisine / salle de bains sans oublier le choix des couleurs et des matériaux,
  • Des espaces de vie optimisés : pratiques, lumineux, bien agencés, espaces extérieurs, parking…
  • Le raccordement à la fibre optique, et un accès à des solutions de domotique.

3) Une sécurité :

La VEFA est un cadre juridique qui régule la transaction de biens immobiliers neufs. Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement implique que l'acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction.

En amont de la construction, la loi oblige le promoteur à fournir une garantie d’achèvement de l’immeuble en cas d’inachèvement des travaux.

Si le promoteur fournit cette garantie, l’acquéreur a l’assurance que les travaux iront à leur terme et que le bien lui sera livré. Cette garantie est donnée par une banque, une société de caution mutuelle ou un assureur, qui s’engage en cas de défaillance du vendeur à fournir les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

En aval de la livraison, le propriétaire peut faire jouer les garanties suivantes :

  • Garantie de parfait achèvement : Elle est due pendant un délai d’un an à compter de la réception. En pratique, tous les désordres que l’acquéreur va signaler au vendeur vont être ensuite notifiés à l’entrepreneur qui devra les réparer.
  • Garantie de surface : Généralement, les contrats de vente prévoient une clause de tolérance relative à la surface en faveur du promoteur. Elle est au maximum de 5 %. Concrètement, dans cette limite, si la surface livrée est inférieure à la surface indiquée au contrat, l’acquéreur ne dispose d’aucun recours. Au-delà, il dispose d’une action durant un an à compter de la livraison pour demander une diminution du prix en justice.
  • Garantie biennale : C’est une garantie de bon fonctionnement des équipements. Elle permet d’exiger pendant deux ans la réparation ou le remplacement de tous les équipements défectueux qui ne font pas partie intégrante de la construction (interphone, robinetterie, chauffe-eau, etc.). L’acquéreur doit signaler au promoteur tous les problèmes rencontrés par lettre recommandée avec avis de réception.
  • Garantie de l’isolation phonique : Elle permet à l’acquéreur d’obtenir, pendant un délai d’un an à compter de la prise de possession des lieux, que le promoteur effectue les réparations et corrections nécessaires pour atteindre les exigences acoustiques et phoniques prévues par la réglementation. La garantie joue seulement à l’égard du premier occupant du logement.
  • Garantie décennale et assurance dommages-ouvrage : Elle garantit pendant dix ans, à compter de la réception des travaux, tous les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à l’habitation (défaut d’étanchéité de la toiture, défaut affectant les fondations…).

L’assurance dommages-ouvrage, garantit les dommages qui relèvent de la garantie décennale, mais avant que la responsabilité du promoteur ne soit établie. Elle permet la réparation rapide des dommages sans avoir à attendre que le tribunal se prononce.

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B) Le processus d’achat dans le neuf

1) Définissez votre projet

Est-ce que je souhaite acheter ma résidence principale ou un investissement locatif ? Suis-je éligible à la TVA réduite ? Au dispositif Pinel ? Notre consultant vous accompagnera sur la définition de votre projet et vous guidera sur votre éligibilité aux différents dispositifs dont vous pouvez bénéficier.

2) Calculez votre capacité de financement

Est-ce que je dois mettre un apport ? Suis-je éligible au Prêt à Taux Zéro ? Quelle est ma capacité d’endettement ? Quelle serait ma mensualité de crédit ?

Notre courtier répondra à toutes les questions que vous pouvez vous poser sur le financement de votre acquisition.

3) Définissez un cahier des charges avec votre consultant

Superficie ? Etage ? Proximité des transports ? Orientation ? Date de livraison ?

Tel un « chasseur d’appart » notre consultant saura vous proposer le bien de vos rêves parmi plus d’une centaine de promoteurs immobiliers en adéquations avec votre cahier des charges.

ASTUCE : Pourquoi est-il intéressant d’acheter au moment d’un lancement de programme neuf ?

Tirez profit d’un lancement pour acheter l’appartement de ses rêves : Dernier étage, Toit-terrasse, Grand balcon, Vue dégagée… Les plus beaux appartements sont vendus au moment du lancement.

  • Profitez de réductions de prix et d’offres financières au moment du lancement.
  • Un gain de temps pour faire son choix et prendre sa décision en amont du lancement : simulation de financement, visite de foncier, demande de travaux modificatifs, choix des matériaux, aménagement de la cuisine.

4) Signez le contrat de réservation

Votre choix est fait ! Il ne reste plus qu’à signer le contrat et verser un dépôt de garantie pour valider votre réservation auprès d’un promoteur. Notre consultant vous accompagnera sur cette étape importante de votre projet et vous proposera les solutions de financement les plus adaptées.

5) Validez un plan de financement

Une fois que vous avez validé votre ou vos crédits immobiliers, vous pourrez programmer un rendez-vous de signature de votre acte authentique chez le notaire.

6) Enfin propriétaire !

La signature de l’acte authentique de vente chez le notaire valide le transfert de propriété entre le promoteur immobilier et le réservataire. Il résume toutes les conditions particulières de cette transaction, le cadre fiscal, le plan de financement, l’échéancier des paiements ainsi que toutes les garanties liées à la VEFA.

7) La phase de construction

Cette période peut durer de 0 à 3 ans. Elle sera consacrée aux déblocages de fonds successifs au fur et à mesure de l’avancement des travaux et à la personnalisation de votre futur logement avec le choix des couleurs et des matériaux.

8) Livraison et remise des clés

C’est le JOUR J, vous signez le procès-verbal de livraison et la levée des réserves contre la remise des clés. Vous payez le promoteur des 5 % restant de la fraction du prix du bien par un chèque de banque.

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C) Comment financer son acquisition

Le financement d’un logement neuf en VEFA diffère selon que l’on cherche à financer sa résidence principale ou un investissement immobilier locatif.

1) La résidence principale

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) tout d’abord vous permet de financer une partie de l'achat de votre future résidence principale uniquement. Pour y avoir droit, il ne faut pas dépasser un montant de revenus maximum. La plupart du temps, il ne faut pas non plus avoir été propriétaire de son domicile durant les 2 années précédant le prêt. Le montant du PTZ accordé dépend de la zone où se situe votre futur logement. Il est possible de le compléter avec un ou plusieurs autres prêts.

Le PTZ ne peut pas financer la totalité de l'opération. Il doit donc être complété par un (ou plusieurs) autre prêt, par exemple :

Le montant des ressources prend en compte le revenu fiscal de référence:

  • De l'emprunteur,
  • Et des autres personnes qui vont habiter le logement, lorsqu'elles ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur.

L'année de référence prise en compte est l'avant-dernière année précédant l'offre (année N-2). Par exemple, pour une offre de PTZ en 2020, les revenus pris en compte seront ceux de l'année 2018.

Le montant des ressources pris en compte correspond au plus élevé des 2 montants suivants :

  • La somme des revenus fiscaux de l'ensemble des occupants du logement pour l'année N-2,
  • Ou le coût total de l'opération divisé par 9.
Ressources maximales admises à partir de 2020
Nombre d'occupants du logement Logement qui n'a jamais été habité ou logement social Logement du secteur privé qui a déjà été habité
Zone A bis et A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 €
2 51 800 € 42 000 € 37 800 € 33 600 €
3 62 900 € 51 000 € 45 900 € 40 800 €
4 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 €
5 85 100 € 69 000 € 62 100 € 55 200 €
6 96 200 € 78 000 € 70 200 € 62 400 €
7 107 300 € 87 000 € 78 300 € 69 600 €
À partir de 8 118 400 € 96 000 € 86 400 € 76 800 €

Le Prêt Relais est également l’outil indispensable lorsque vous devez avancer les fonds pour votre nouvel achat alors que vous êtes toujours propriétaire de votre résidence principale actuelle.

Ce décalage de trésorerie sera comblé par un prêt relais d’une durée généralement comprise entre 12 et 24 mois qui sera facilement remboursé par anticipation lors de la revente de votre résidence principale actuelle.

Votre consultant IGC saura vous accompagner et vous aiguiller sur ces différents montages afin de vous apporter une réponse personnalisée.

2) L’investissement locatif

Doit-on financer un investissement immobilier locatif avec ou sans apport ? Sur une durée courte ou longue ? Crédit amortissable ou in-fine ?

Afin de répondre à toutes ses questions, il convient tout d’abord d’établir un bilan patrimonial avec l’un de nos consultants afin de vous conseiller sur la stratégie de financement la plus adaptée à votre situation.

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D) Les incitations à l’achat dans le neuf

  • La TVA réduite pour l’achat d’une résidence principale :

Les zones ANRU (pour « Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine ») sont des quartiers ayant fait l’objet d’une convention de rénovation urbaine visant à faciliter l’accès à la propriété.

Les foyers aux revenus modestes, qui remplissent les conditions requises peuvent y investir, en achetant un logement neuf avec un taux de TVA à 5,5 % (au lieu de 20 %).

Pour pouvoir profiter de cet avantage, il faut répondre à des conditions précises. Il faut savoir notamment que :

  • L’acquéreur doit être une personne physique ;
  • Le logement devra être sa résidence principale ;
  • Le logement doit se trouver à l’intérieur d’une zone ANRU ou d’un quartier prioritaire, ou à moins de 300 mètres de leurs limites ;
  • L’acquéreur devra respecter un plafond de ressources fixé par l’administration fiscale.

Les plafonds de ressources ont été déterminés en fonction du nombre de personnes composant le foyer fiscal et du lieu où est situé le bien. Les ressources prises en compte sont celles de l'année N-2 et correspondent aux revenus imposables après abattement.

Voici les plafonds de ressources ouvrant droit au bénéfice du taux réduit pour les réservations à compter du 01/01/2019 :

Catégorie de ménages PARIS et communes limitrophes (en euros) ILE-DE-FRANCE, hors Paris et communes limitrophes (en euros) Autres régions (en euros)
1 personne 34 641 34 641 30 115
2 personnes 51 770 51 770 40 216
3 personnes 67 865 62 232 48 364
4 personnes 81 028 74 544 58 387
5 personnes 96 406 88 245 68 686
6 personnes 108 480 99 303 77 408
Par personne supplémentaire 12 088 11 064 8 634

Tout contribuable, quel que soit son niveau d’imposition, qui acquiert un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 01/09/2014 et le 31/12/2021 et qui s’engage à le louer à usage de résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans avec possibilité́ de proroger 2 fois 3 ans, bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le montant de son investissement (retenu dans la limite d’un prix de revient plafond au m² habitable et jusque 300 000 € maximum). La réduction d’impôt est égale à 2 % du montant de l’investissement chaque année pendant les 9 premières années et 1 % sur les 3 années suivantes, soit au total : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.

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